東日本大震災 で ずれた境界杭

東日本大震災　で　ずれた（動いた）境界杭

東日本大震災で、境界杭が動いたら？？？

国土調査等で境界が確定している場合、境界の場所が座標で登録されています。

今回の震災で東北　関東が数メートル東に伸びました。

境界復旧の際、座標だとその分ずれてきます、

どのように正確な位置を出しているのかというと・・・

公共測量成果の補正が必要になります

http://www.gsi.go.jp/sokuchikijun/sokuchikijun60011.html

そんなこともあるんですな。っと・・

賃貸マンション 家賃交渉

賃貸マンションの家賃交渉について

新規契約で2009年の新しい　賃貸マンション。

さて、交渉ってできるのか？

できるんです。

現在からくらべ2009年当時と現在を比較すると、場所や物件にも１割～２割前後の家賃下落が起きている物件は多数

多少の相談には乗ってくれるケースは多々です。

まずは言ってみましょう

分譲マンションを買うとき ブラックの人は？

新築の分譲マンションに住んでいてローンもあと２００万円ぐらい残

（滞納なし）

しかし、過去に消費者金融で借金を返せなくなり、司法書士で個人整理・再生をして、２年前に返済しました。

これがもとで、一戸建て購入時ローン申請が通らないんじゃないかと。

正解

もし、ドボンして、再建するばあい、個人再生は官報に10年載ります。

その間ブラックです。

ローンを申込みする事は個人再生をした事実を金融機関に報告するようなもの。

やっぱり消費者金融は　きをつけないとね

土地の瑕疵担保責任

土地の瑕疵担保責任

これは有る人の場合です。

先日土地を購入しまし　新築住宅を建設の為に購入した土地の地盤調査を行ったところ、以前に建っていた建築物の基礎が地下2.5mの位置に幅4m・厚さ50cmの大きさで隣の家の敷地にまで埋まっている事が分かりました。

これを調べると「隣の家が傾く恐れがあるので、境界から1.5～2mは残さないと工事出来ない」

となると家は建つにはたつが、かなり基礎に問題がでる。

これって白紙撤回できますかね？

ということで、隠れた瑕疵

よくあることです。

不動産の土地取引においてその程度の瑕疵は珍しくありません。

但し、競売は瑕疵担保責任はありません。　チラ裏ですね。

土地を買う目的が契約書に記載されていなければ売主の瑕疵担保の責任範囲も限定されますので注意してください。

今回

購入目的が新築で　新築住宅を建築目的で明記してあれば当然瑕疵担保責任の対象になります

よって目的が明記されていない場合ということで白紙撤回かのうの状態です。

土地売買契約の特約や条件によりますが、売主に責任がある場合は下記の手順でおこないます。

１ まずは売主に必ず現場立会いの上、撤去について売主でおこなうか検討してもらう

２ 売主で出来ない場合は買主でおこなうが費用について売主の負担なのでお互いに見積りをとって売主が費用について合意したら売主が発注者となって撤去工事をおこなう。

３ 合意書等を作成し 撤去できなかった部分について後日撤去の請求を行わないことなどを文書で確約する

※境界沿いの障害物は撤去できないので、売主にて隣接地所有者に越境している部分についての地中障害物の所有権を放棄するので撤去等を求めないことなどの合意書等を取り交わしてもらい、後日のトラブルを防ぐようにします。それらの交渉等を売主にておこなっていただきます。

損賠賠償については求めないことが多いです。

そのかわり売主の負担において地中障害の撤去やトラブルを防ぐための隣接地の交渉等をおこなってもらうことが多いです。

新築マンション営業のコツ

新築マンション営業のコツ

経験者の方の受注までの話はとても大事です。

新築マンション営業しているひとで、契約0の人がいたとします。

契約ゼロはまずいですよね。

分譲マンションも出来てなんぼ・・。東京の分譲マンションも最近多いです。

実は、今現在って、訪問営業で一棟建築ができる時代じゃなくなっています。

きちんとした対応をしていますよ。

たとえば、お客様には会社にご来店いただいてご説明しているんです。

もっと詳しくとかになると、コンサル料金を設定します。

本当にお客様の資産を守ることができる商品を提案しないといけませんよね

「保証営業」という考え方。

住宅ローンを組むときは・・

まず、優遇措置をしらべます。

おそらく給与振込の機関なら、金利優遇があるかと思います。

給与と返済とを同一口座にすれば入出金も楽

収入がある限り返済が遅れる心配もなし

定期預金や投信など取引があれば更に優遇されます。

東京スター銀行など、がんばっているところはありますね。

ヤフーのトップページの「ファイナンス」をクリックしてもいいです。

「ローンセンター」の「ローン情報」で、様々な情報を得られます。

絞込み検索を活用し、「店頭金利」をクリックすれば金利の安い順でます。

また、住宅ローンについて簡単に説明している本も沢山出ています。

まずはかって勉強してくださいね。

・繰上手数料が無料

・金利が安い

・窓口が近い

を全て満たす機関がいいので、地道に！！

住宅ローン 金利 裏話

住宅ローン　金利　裏話

住宅ローンの金利の事です。

一般的に一流企業に勤務している人の場合は

一般の企業に勤務しているひとより金利が低い金利になる。

なんてうわさ聞いたことありますか？

一部本当です。

主にその会社の主要銀行（大株主や会社　が融資を受けているなどの取引がある）

などの場合です。

これに該当すると銀行から社員に対して、特別金利のパンフレットを配ってくれます。

ローンの申し込みの際に社員であることを伝えると優遇金利を適用してくれます。

優遇金利は－１．０%～－０．８％です。

キャンペーンなどで一般の人にやっているものよりも０．１％～０．４％程度上乗せの感じです

金利とは別にローンの審査も通りやすいなどの特典はあります。

ちょっと不公平ですか？

横浜市 分譲マンションを買う

横浜市や川崎市の分譲マンションを買うと、建物維持や老朽化　清掃は

どのような仕組みなのだろうか。

まず気をつけなければいけないのは

横浜市分譲マンションや川崎市分譲マンション　ましてや東京の分譲マンションでいやに安い物件は要注意

駅近で300万位で2LDK

駅近でこの価格は間違いなく借地権マンションですわ。

結局、建物を壊して地主に土地を返却しないといけないし賃貸より厄介です。

安物買いの銭失いにならないようにね。

物件の断り方

営業マンが非常にうるさい。

検討物件が気に入らないから断りたいがことわりきれない。

でも検討物件が気に入らなくて断りたいと思ったらはっきりと断ってください。

営業マンにとっては楽なのです。

だらだら買うんだか買わないんだかの態度は逆に迷惑です。

迷ってるならその訳をはなしたほうがいいです。

断られるのは営業として商売として当たり前。

むしろきちんと断ればまた次から良い物件が手に入るはずです。

希望と違うんです

予算が合わないんです

ちゃんと言ってくださいね。

輪番停電 スケジュール修正最新版

本日午後9時に発表した

最初のグループ分けは

誤りだった模様

東京電力HPで最新版が公開↓

東京

http://www.tepco.co.jp/images/tokyo.pdf

神奈川

http://www.tepco.co.jp/images/kanagawa.pdf

千葉

http://www.tepco.co.jp/images/chiba.pdf

埼玉

http://www.tepco.co.jp/images/saitama.pdf

栃木

http://www.tepco.co.jp/images/tochigi.pdf

群馬

http://www.tepco.co.jp/images/gunma.pdf

山梨

http://www.tepco.co.jp/images/yamanashi.pdf

茨城

http://www.tepco.co.jp/images/ibaraki.pdf

静岡

http://www.tepco.co.jp/images/numazu.pdf

輪番停電　スケジュール修正最新版

輪番停電 スケジュールまとめ

平成23年3月14日（月）

・第1グループ：6:20～10:00、16:50～20:30

・第2グループ：9:20～13:00、18:20～22:00

・第3グループ：12：20～16：00

・第4グループ：13：50～17：30

・第5グループ：15：20～19：00

・東京23区

１グループ：6:20～10:00、16:50～20:30

下記、市町村の一部のエリア

【栃木県】

さくら市、宇都宮市、益子町、塩谷町、市貝町、真岡市、大田原市、那珂川町、那須鳥山市、那須町、日光市、芳賀町

【群馬県】

みどり市、伊勢崎市、吉岡町、玉村町、桐生市、高崎市、高山村、渋川市、榛東村、前橋市、中之条町、東吾妻町、藤岡市

【茨城県】

かすみがうら市、つくばみらい市、つくば市、阿見町、稲敷市、下妻市、河内町、牛久市、境町、茎崎市、結城市、桜川市、取手市、守谷市、常総市、水海道市、筑西市、土浦市、八千代町、坂東市、利根町、竜ヶ崎市

【埼玉県】

さいたま市、ときがわ町、ふじみ野市、横瀬町、皆野町、寄居町、狭山市、坂戸市、三芳町、志木市、所沢市、小鹿野町、小川町、新座市、川越市、秩父市、朝霧市、鶴ヶ島市、東大和市、東秩父村、入間市、飯能市、富士見市、嵐山町、和光市

【千葉県】

野田市、流山市、柏市、白井市、松戸市、我孫子市、市川市、浦安市、千葉市、大網白里町、八街市、東金市、山武市、長南町、市原市、長柄町、睦沢町、茂原氏、木更津市、白子氏町、袖ヶ浦市、君津市、富津市、鋸南町、南房総市、鴨川市、館山市、勝浦市、大多喜市、御宿町、いすみ市、船橋市、鎌ヶ谷市、八千代市、四街道市、佐倉市

【東京都】

武蔵野市、三鷹市、西東京市、東久留米市、新座市、小平市、東村山市、清瀬市

【神奈川県】

逗子市、横須賀市、鎌倉市、藤沢市、茅ヶ崎市、相模原市、座間市、海老名市、綾瀬市、平塚市、寒川町、厚木市

【静岡県】

御殿場市、裾野市、小山町

■第２グループ：9:20～13:00、18:20～22:00

下記、市町村の一部のエリア

【栃木県】

佐野市、小山市、野木町

【群馬県】

太田市

【茨城県】

古河市

【埼玉県】

川口市、さいたま市、藪市、鳩ヶ谷市、戸田市、越谷市、吉川市、松伏町、三郷市、春日部市、宮代町、杉戸町、川越市、狭山市、鶴ヶ島市、日高市、飯能市、入間市、坂戸市、川島町、毛呂山町、越生町、ときがわ町、騎西町、幸手市、大利根町、白岡町、北本市、蓮田市、伊奈町、鳩巣市、桶川市、上尾市、加須市、久喜市、五霧町、行田市、熊谷市、羽生市、深谷市、所沢市

【千葉県】

千葉市花見川区・美浜区・中央区・稲毛区・若葉区、習志野市、八千代市、印西市、我孫子市、白井氏、栄町、成田市、神崎町、香取市、多古町、芝山町、佐倉市、市川市、松戸市、船橋市、野田市、流山市

【東京都】東村山市、清瀬市、東大和市、国分寺市、府中市、小金氏市、八王子市、国立市、小平市、西東京市、武蔵野市、三鷹市、調布市、立川市、昭島市、武蔵村山市、多摩ニュータウン、町田市、狛江市、多摩市、日野市、稲城市

【神奈川県】

横浜市鶴見区・港北区・港区・保土ヶ谷区・戸塚区・神奈川区・瀬谷区、厚木市、海老名市、座間市、伊勢原市、茅ヶ崎市、寒川町、二宮町、平塚市、大磯町、秦野市、中井町、大和市、相模原市、川崎市多摩区、高津区

【山梨県】

笛吹市、市川三郷町、甲府市、中央市・鞦沢町、増穂町、韮崎市

【静岡県】

熱海市、長泉町、清水町、沼津市、御殿場市、裾野市、三島市

■第３グループ：12：20～16：00

下記、市町村の一部のエリア

【栃木県】

宇都宮市、鹿沼市、小山市、栃木市

【群馬県】

太田市

【茨城県】

水戸市、ひたちなか市、常陸大宮市、常陸太田市、那須市、土浦市、つくば市、かすみがうら市、牛久市、龍ヶ崎市、稲敷市

【埼玉県】

さいたま市、春日部市、朝霧氏、和光市、志木市、新座市、富士見市、越谷市、川口市、戸田市、薼市、幸手市、蓮田市、上尾市、桶川市、深谷市、本庄市、伊勢崎市、熊谷市、行田市

【千葉県】

成田市、富里市、佐倉市、八街市

【東京都】

八王子市、日野市、東村山市、清瀬市

■第４グループ：13：50～17：30

下記、市町村の一部のエリア

【栃木県】

栃木市、佐野市、足利市、館林市、板倉街、明和町

【群馬県】

館林市、邑楽街、千代田町、伊勢崎氏、桐生市、みどり市、太田市、大泉街

【茨城県】

水戸市、那珂市、ひたちなか市、大洗町、城里街、笠間市、桜川市、石岡市、茨城町、小美玉町

【埼玉県】

本庄市、熊谷市、長瀞町、皆野町、秩父市、嵐山、横瀬町、寄居町、深谷市、神川町、小川町、鳩山町、東秩父村、ときがわ町、毛呂山町、越生町、飯能市、入間市、坂戸市、日高市、東松山市、滑川町、吉見町、川越市、鶴ヶ島市、川島町、狭山市、桶川市、富士見市、さいたま市、新座市、朝霧市、和光市、ふじみ野市、戸田市、藪市、川口市、上尾市、久喜市、北本市、加須市、鶏巣市、蓮田市、伊奈町、白岡町、幸手市、宮代町、春日部市、杉戸町、松伏町

【千葉県】

習志野市、船橋市、千葉市

【東京都】

荒川区、立川市、昭島市、国立市、日野市

【神奈川県】

川崎市、横浜市

【山梨県】

甲府市、甲斐市、中央市、笛吹市、市川三郷町、昭和町、南アルプス市、山梨市、甲州市

■第５グループ：15：20～19：00

【栃木県】

宇都宮市、矢坂市、さくら市、芳賀町、市貝町、真岡市、益子町

【群馬県】

前橋市、高崎市、安中市、富岡市、藤岡市、神流町、下仁田町、南牧村、臼田町、草津町、中之条町、嬬恋村、長野原町、美九里、玉村町、甘楽町、上野村

【茨城県】

石岡市、小美玉市、小美玉市、茨城町、鉢田市、行方市、潮来市、神栖市、鹿嶋氏、かすみがうら市、土浦市、稲敷市、牛掘町、佐原市、香取市、波崎町

【埼玉県】

川口市、越谷市、三郷市、草加市、八潮市、熊谷市、行田市、鵜巣市、本庄市、上里市、深谷市、美里町、神川町

【千葉県】

流山市、野田市、柏市、我孫子市、鎌ヶ谷市、白井市、柏市、松戸市、香取氏、神崎市、多古町、東庄町、銚子市、旭市

【東京都】

町田市

【神奈川県】

横浜市、川崎市、相模原市、鎌倉市、横須賀市、三浦市、葉山町、逗子市、大和市

【山梨県】

甲州市、山梨市、笛吹市、大月市、都留市、西桂町、富士吉田市、富士河口町、鳴沢村、忍野村、山中湖村

【静岡県】

富士宮市、富士市、沼津市、函南町、三島市、伊豆の国市、熱海市、伊豆市、伊東市、南伊東町、西伊東町、南伊東町、松崎町、河津町、下田市

輪番停電 停電 PDF 情報

東京電力が、今夜　記者会見で配布した、関東での輪番停電の資料です。

私の千葉市中央区は第二グループでした。

みなさんも確認してください。

特にトイレ用の水をお風呂にためることを忘れずに。

http://meimouman.web.fc2.com/teiden20110313.pdf

計画停電　輪番停電　グループ　一覧　PDF

不動産（土地）を高く売る為の知識 引渡しについて

さあいよいよ不動産の引渡です。

あなたの自宅や土地を引き渡すとき大事なことはなんでしょうか。

契約が終わったら物件を引渡す責任が生じます。なにがあっても・・

火事には注意しましょう。

自分の引っ越し先の状況は？

必要書類は準備できてる？

買い主に対して不誠実な事はありませんか？

産業廃棄物みたいなゴミとか他の諸問題はきちんと処理してくださいね。

「立つ鳥跡を濁さず」

不動産（土地）を高く売る為の知識 必要書類をそろえる

契約がきまったら必要書類をそろえましょう

残金決済までに必ず必要な書類です。

抵当権がある場合

抵当権の抹消書類はありますか？　委任状・資格証明・印鑑証明ありますか？

所有権移転

権利書・委任状・印鑑証明・実印・評価証明書

お金を受け取る書類

領収書・通帳

忘れがちなのは領収書です。

売主のあなたが用意します。

その他必要書類

農地転用許可書など

不動産（土地）を高く売る為の知識 契約

土地の契約 です。

不動産の契約です。

自宅売却の契約です。

ドキドキしますよね。

まず最初になにをするか。

本人確認を行います。

自分は本当に売主なんでしょうか。本当にそうなのか？身分証明書などを提示します。

代理人の場合には委任状を提示します。

真の売主として固定資産税の納付書や権利書なども提示することもあります。

契約書はきちんと目を通しましょう。金額・決済日・引渡日・違約・解約・停止条件などチェックします。

停止条件がある場合は手付金はまだ使ってはいけませんよ。

不動産（土地）を高く売る為の知識 売却条件

自宅等の不動産、土地、マンションの売主さんと買主さんの条件が折り合ったら契約となります。

さて、自宅となっている物件は、いったい何をうって何をもっていくのかきめていいますか？

当然、植木や庭石もそうですね。

ちゃんと売却するとき一緒に売却する付帯設備を細かく取り決めます。

照明、エアコン、カーテン、トイレ、エアコン、庭木、などなど、

ちゃんと決めておかないとトラブルでますよ。

不動産（土地）を高く売る為の知識 停止条件

不動産を契約しようとするとき、停止条件 というものがあります。

不動産の買い手がつけるものです。

たとえば、ローン条件　買い替え条件　決済日それは多岐にわたります。

一般人のユーザーが購入する場合はこの条件を必ずといっていいほどつけます。

逆に売主となるアアタは、買主がこの条件をクリアできるまでは売れたと思って安心してはいけません。

ローンが通らないことだってあるんです。

あと、残金決済日は要注意です。

きちんと、決済日をきめてくださいね。それと決済がおわると、売主のものではありません。

自宅を売却するんですよね。

住むところちゃんとありますか？

不動産（土地）を高く売る為の知識 売却金額

自宅やマンションなど、不動産　土地を売りにだして自分で決めるのが売却金額。

売却金額は、買主によってはいろいろな購入条件をつきつけてきます。

つまり金額の条件・・・値引き交渉です。

ここは、イヤダといって断る事もできます。

こればかりは自分で判断してください。

不動産会社に売却するときは、設定値段が安くなっていることもあります。

むしろ、それ以上の値段で売れるというわけですから、がんばって見るのも手です。

不動産（土地）を高く売る為の知識 まとめ

不動産を高くうるための　コツと知識は身につきましたか？

まとめとしておさらいをしましょう。

自宅や庭や土地はいつも綺麗にしておく。

適正価格を知る。

売りに出して長期間放置しない。

不動産会社を見極めて契約する。

一般媒介契約は避ける。

リフォームはしなくていい。

さらし物件に認定されないようにする。

不動産会社に売ってはうけない。

こんなところですかね。

自宅や土地やマンションの不動産を売るときはよく準備してから売りに出しましょうね。

不動産（土地）を高く売る為の知識 さらし物件になるな

不動産を高く売りたいがために、何ヶ月も売れない状態がつづくとどうなるでしょう。

何ヶ月も売れない状態が続くと

業界では「さらし物件」と呼ばれ

意味もなく避けられます。

当然、探している買い手の買主もイヤがります。

その前に価格調整しましょう。

不動産（土地）を高く売る為の知識 浮気しない

土地　や自宅の不動産をうりにだすと、他の不動産屋さんから連絡があったりましす。

でも、浮気はしてはいけません。

自宅など、土地を売りに出すと他の不動産会社にも情報は伝わります。

するとその相手はその情報を元にあなたの家に訪ねてきます。

そして、直接交渉しようとします。

だめです。そんなのルール違反です。

そんなルール違反する会社がトラブルださないわけはありません。

不動産（土地）を高く売る為の知識 人は来るが決まらない

不動産を売るとき

自宅や土地を売るとき、人は来るけど決まらないということがよくあります。

売りだし中には、それはそれは、いろいろなお客様が来ます。

何度も自宅や土地にお客様が見に来られても全然に契約に至らないのは訳があります。

さて、何だと思いますか？

それを探すのが売主の仕事です。

反対に一度の案内で契約になる物件もあります。

さて、これは、不動産営業の俗にいう「つぶし物件」に使われていませんか？

別の項でかきますっが、本命物件を見せる前の比較するための物件のことです。

安いがいくつも、欠点がが多い物件です。

たとえば、（地区年数が古いとか、日当たりが悪いとか）

つまり、適正価格ではないということかもしれません。

不動産（土地）を高く売る為の知識 リフォームはいらない

不動産を売るときはリフォームは必要はありません。

自宅を売却するとき、よくきれいに壁紙をきれいにするひとがいますが、

わざわざリフォームして１００万円かけても、売るとき１００万円高くは売れません。

なので、こぎれいにしてください。

家財道具をすべて出して、産廃業者か、クリーニング業者にきれいにしてもらってください。

私物があるのは、やはり、印象がかわってしまいます。

そして、ひたすら掃除機と拭き掃除をしてください。

これだけでもずいぶんちがいますよ。

庭の掃除もしてくださいね。

荒れている庭はマイナスです。

不動産（土地）を高く売る為の知識 不動産会社には売らない

依頼する不動産会社には売ってはいけません。

一瞬、あれ？そんな簡単に売れて現金になるならと思うでしょう。

だめですよ。

高く売りたいなら一般のお客様に売却したほうがいいです。

買い主が不動産会社の場合はたいがい安く価格設定されます。

当然、利益をのせて再販するのが目的です。

こういうのを転売ブローカーっていいます。

私も、実は　不動産会社に売って、苦労しました。

この不動産会社は私か買って　3日間だけ所有者になってすぐに転売しました。

倍の価格で・・

まあ、土地がおおきかったから分割して売ってましたけどね。

土地面積が私みたいに大きい場合とか早急な売却などは不動産会社に売るしかないでしょうね。

最近よくＣＭをやっている、情熱でカバーとかいうところも、同じだとおもいます。

但し買い替えなどスムーズな売却を考え　資金をそのまま使うなら購入先の不動産会社の買い取ってもらう方法も一理あります。

不動産（土地）を高く売る為の知識 欲をださない

だれだって高く売りたいんです。

不動産を高く売りたいから欲をだすんです。

でも、

欲は出さないでください。

高く売りたい気持ちは十分わかります。

痛いほどわかります。

でもこの不況です。

土地の価格は下落して、底値ともいわれています。

なので、相場をよく勉強して見極めたほうがいいです。

相場より高く出し続けて時間が経つと、さらに相場は下がります。

ついでに、この家とかこの土地の広告はいつも出てる。

こうなると敬遠されてしまいます。

最後は結局かなり値下げをしないと売れなくなります。

少し相場より下げましょう。買い手がついたときが売りどきです。

売れなきゃ０円です。

不動産（土地）を高く売る為の知識 売主の心構え

不動産を高く売るらら売主の心構えも大事ですよ。

自分の持ち家、いわゆる自宅を売却するのに、人任せで、やるきないひといます。

他人に自宅を見られるのが嫌です。

部屋が散らかっています。

どうみても汚いです。

どうせ売るから？？

車だって中古で売るとき、車内と外をみがけば、売却の値段ちがいますよ？

印象が違えば契約になります。

デートでも化粧しないでいきますか？

デートで自慢の愛車が汚れたままいきますか？

それといっしょです。

売るときめたらいつも家を綺麗にしておいてください。

不動産（土地）を高く売る為の知識 査定価格

だれだって高く売りたい。

査定価格だって高いほうがいい。

不動産を高くう売るにはどうすればいいか。

何社にも査定見積もりを依頼してください

何社にも業者に査定依頼をします。

そして、一番高く査定してくれた不動産会社と媒介契約を結びたいでしょう。

でもその金額は適正ですか？

媒介契約をとりたい為に高く査定してその後値段を交渉しながら下げてゆく業者も多いです。

どれだけ価格差低で査定情報を教えてもらえるかが選ぶのポイント。

良いことばっかり言っている業者は信用できません。

ポイントは、他社に査定を依頼していることは内密にして秘密にしましょう

その中で平均点に近い価格を出した業者を選んでください。

高く査定しても売れなきゃ、値下げしてくださいって言われるのがオチです。

不動産（土地）を売る為の知識 契約について

不動産を売るためには契約をします。

これを媒介契約といいますが、不思議なことに３種類あります。

不動産会社に売りたいと依頼すると

「私の不動産の売却をあなたの会社に依頼いたします」という媒介契約を結びます。

一般媒介と専任媒介があります。

専任媒介には専属専任媒介契約もあります。

つまり3つの媒介契約があります。

ここまでＯＫですか？

1一般媒介　　　　　複数の不動産会社にも売却依頼可能

2専任媒介　　　　　1社しか売却依頼できません。但し売り手が直接買い手（買主）を見つけても契約できます。

3専属専任媒介　　専任媒介よりも売り主が厳しく直接買主を見つけても仲介手数料を払う契約です。

なんか一般媒介の方がよさそうですね。

いやいや逆に考えてみると不動産業者にとって一般媒介契約は他の業者がその物件を契約したら

お金になりません。

だからそんな、あぶない物件には販売費は使いません。

対して専任媒介は必ずお金になります。

だって、自分の所でしか販売できないんだもの。

販売費や営業努力がまったくちがいます。

つまり業者がどれだけ力をいれて販売するかはこの媒介契約によります。

不動産会社からすれば専任媒介契約を希望します。

Ｃ値のまとめ

Ｃ値ってとっても重要なことがわかりましたか？

イメージすると

空気を密閉して　できるだけ空気を逃がさないようにする　Ｃ値の示す　気密性

壁や窓に接している空気が外に　熱をにがさないようにするＱ値が示す断熱性

これが相互にうまくミックスして、はじめて快適な家になるんです。

じゃ、目指す数値は？

２以下を目指してください

次世代少エネルギー基準　Ⅱ地域　より北

つまり東北より北の家の性能をだしてください。

関東や関西　九州でもこの性能があれば、とても快適です。

変な営業トークにだまされないでください。

Ｃ値を上げるために

・横滑りの窓を使う

・引き違い窓は使わない

・玄関ドアは東北仕様を使う

・穴という穴は発砲ウレタンでふさぐ

・２ｘ４工法でたてる

これぐらいかな。

ちなみに積水ハウスとかは　高気密高断熱じゃないので、、・・・ブランドに騙されないでくださいね。

Ｃ値が悪い 弊社は低気密高断熱ですよ？

弊社は低気密高断熱ですよ？

はあ？

Ｃ値がどんなに　頑張ってもでないんで、こんな営業トークがあるらしいです。

・密閉してしまうと構造体を腐食させる確立が高くなりますよ

木はを常に空気に触れさす事で、寿命がのびで空気も適度にいれかわり自然で快適ですよ

でも　断熱性能が高いので空気が多少逃げても寒くはありません

とか・・

「低気密　高断熱」の営業トークはあきれかえるばかりです。

なんかあたかも夏涼しくて、冬暖かさそうなイメージでしょ？

ここまでこのブログよんでくれたら

プッ

って噴出しますよね。

Ｑ値の断熱性能は、Ｃ値が示す気密性能と相互で高めなければ断熱効果を得ることはできません。

どんなに断熱性能が高くともＣ値が悪く気密が無ければ温まった空気つまり暖気が逃げ

冷たい冷気が床付近にやってきます。

当然でしょ？

夏は、夏で冷房でせっかく取った湿気の持つ熱（潜熱）を　どんどん外部からいれます。

というか、穴があいてて、壁はさんで　温度差あれば、自然と同じ温度になろうとして対流がおきるのは

あたりまえ。

つまり低気密高断熱なんてありえない。

５以下とか　Ｃ値を公表できないメーカーは避けましょう。

Ｃ値は公表しません

大手メーカーが、とっても恥ずかしい値をだしているので実は公表をやめました。

高気密に出来ない大手ハウスメーカーは今はＣ値を公表していません。

あのランキングみてのとおり、

もう一回だしますか・・

Ｃ値ランキング　隙間相当面積

1位 一条工務店 　　　0.71

2位 スウェーデンハウス 0.73

3位 グランツーユー 0.99

4位 東急ホームズ 　　　2.0

4位 セキスイハイム 2.0

5位 トヨタホーム 2.7

6位 エスバイエル 3.7

7位 三菱地所ホーム 5.0ぐらい

住友不動産 　　　5.0ぐらい

ミサワホーム 5.0ぐらい

住友林業 5.0ぐらい

　 ダイワハウス 5.0ぐらい

積水ハウス 5.0ぐらい

旭化成へーベルハウス 5.0ぐらい

パナホーム 5.0ぐらい

三井ホーム 　　　　 5.0ぐらい

ようは、普通に施工すれば5なんてすぐにでるんですが、それすら怪しいというのです。

高気密高断熱とはいえない高断熱のみの大手はつらいでしょう。

　おおよそ2007年までは、積水ハウスを除く各社はＨＰなどで公表していました。

が・・今はすべて削除されています

　

　つまり、パワービルダーとか、地元のビルダー　工務店は　高気密高断熱施工を得意とする

ところもあり、簡単にＣ値０．２とか０．１とかを出す工務店もあります。

私が建てた「住まいの発見館」　（同名が埼玉にあるので注意　　本家は千葉の成東と千葉市です）

は、どの家もチャラっと　１をきります。

ということで、大手ハウスメーカーとしては、わざわざ劣るというデータを公表したくないでしょう。

そういう裏があるんです。

だんだん、大手信仰がくずれてきませんか？

Ｃ値の定義

ここで、Ｃ値の定義をまとめます。

Ｃ値とは住宅の気密性（隙間の大きさ）を示す指標。

家全体にある隙間面積（cm2）を延べ床面積（m2）で割ったもの

単位はcm2/m2

この数字が小さいほど気密性が高いことになります。

家の隙間面積は気密測定によって調べます

測定器のファンで強制的に外に吐き出し気圧を下げます。

この時に生じる室外と室内の気圧差と風量を測定し、すきまの面積を算出します。

Ｃ値をあげて高気密にするのメリット

1. 空気の出入りが少なく冷暖房費の節約。

2. 計画換気でつねに新鮮な空気を入れ、汚れた空気を排出できる

3. 外気の湿気があまり出入りしなくなり湿度管理が容易。

4. 湿度管理が容易であればカビ･ダニの発生を抑制可能

5. 家全体の遮音性能が高まり、室内を静かな環境を保つ

特に５はすぐに実感します。

またちょっとハスにあいている　部屋のドアがあると、玄関ドアを開け空気がひっぱられると

家の中のドアが気圧差でうごくほどです。

Ｃ値が１を切る（下回る）とこういう現象がおきます。

買ってはいけない格安物件（土地） レベルＡ

買ってはいけない危険な格安物件（土地）　レベルＡ

ついにきた　レベルＡ

これはヤバイ

やばすぎるって物件。

安くても手ださないほうがいいですよ。

他殺・伝染病があった

沼地を埋め立てた

道路に接している間口が２ｍ以下

道路が無い。人がとおれる獣道のみ。

権利関係が不明瞭

不法占拠者がいる

崖下

再建築不可

南側マンション用地になっている

境界が確定していない

説明するまでもないので、センタリングしました。

こういう土地が、平気で売られているので怖いですよ。

買ってはいけない格安物件（土地） レベルＢ

買ってはいけない危険な格安物件（土地）　レベルＢ

危険度もＵＰしてレベルＢまできました。

チョー格安であればいいかなというもの

救急病院・消防署の隣

ある意味安心ですが３交代２４時間勤務です。

夜中深夜でも五月蝿いですよ。

救急病院なんて車の出入り激しいし

救急車がくるし

深夜でもピーポーって・・・

鉄道の近く、というか線路の近く

日当りは良いならいいですが

振動、騒音などすごいです。

毎日ガタンゴトーン　ガタンゴトーン

なれちゃえばへいき？

いやあ、なれるってのがマズいんじゃないかな？

家の前が私道なのに私道持分が無し：

大トラブルかかえてます。爆弾かかえた土地のようなもんです。

通行、掘削に地主の許可必要。

許可する書面の印鑑１箇所１万円ね・・っていわれても文句いえません。

隣か目の前ゴミ置き場

売却時には相場以下。

買い手をみつけるのも一苦労。

本人が気にならなければ構いませんがね

臭いとおもいますよ。

買う土地が計画道路になってる。

将来に立ち退きあるはずです。

この場合市役所や県庁の買値は評価額ではありません。

立ち退くときに５００万ぐらいプラスすれば、また新築に住めますけど。

５００万ぐらい貯金して立ち退く日を待つんですか？

高速道路の隣ｏｒ陸橋の近く

めちゃくちゃうるさいです。

それにいつもホコリまみれです。

それでもいいなら・・

高圧線のすぐ隣ｏｒ鉄塔のすぐとなり

墓地隣接

気にならなければ構いませんが・・・、

売却時は相場よりずっと安くなります。

買い手を捜すのも苦労します。

こんなところですか・・

買ってはいけない格安物件（土地） レベルＣ

買ってはいけない危険な格安物件（土地）　レベルＣ

ちょっとヤバくなってきました。

こんな物件は定価（売値）でかっちゃだめです。

値引きさせてください。

売に出て６ヶ月以上経っている土地や物件：

他人が買わないのはりキット理由があります。

値引き対象です。

どうして売れないか考えてみてください。

４０％ＯＦＦとかになったら一考の余地ありますがね。

日当たりの悪い　

売れないんです。

だからしかたなく安くしているんです。

だって、太陽があたらないなんてどうです？

絶対後悔しますって

ホストさんとか夜行性の方ならいいけど・・

分譲地の売れ残り　最後の１０％　まあ一割

値引き交渉に応じる可能性が大きいです。

チャンスかな・・

売れ残った理由を考えて納得してからかいましょう。

完成して３ヶ月経過した物件

値引き対象。

売れないと上司にドヤされるので、必死になってくるので

足元みて値引き交渉してください。

致命的な欠陥がある物件：

いろんな意味で致命的なんですけど

その致命的が納得できるならどうぞ。

ただし大幅な値引きをしてもらってください。

土地の形、いわゆる地型悪い土地

三角形な家しか建築ができなかったり、。。。。

買ってはいけない格安物件（土地） レベルＤ

買ってはいけない格安物件（土地）　レベルＤ

ということで、土地や建物付きの不動産物件で格安な危険な物件をご紹介します。

今回は　

レベルＤ　慎重考えて購入せよ

抵当権がついている。更に、契約時には契約金額より上回っている

（根抵当とかついてたら更に危険）

抵当権抹消を確認すること

抵当が抹消できないなら契約白紙になる文言を契約書に入れてください。

口約束する営業・売主・担当者

書面で約束させてください。

２４の容疑者じゃないですけど、大統領の免責の書面を・・ってなもんで

まぁ書面にかけないから口約束しようとするんですがね

なんかわからないけど、妙に安い物件

疑ってください。掘り出し物なんてないんです。

安いのは訳ありですって。

個人間売買：

ヤバイです。

素人同士で、売買なんて弁護士つけない裁判みたいなもんです。

絶対トラブルが出ます。

年度末完成の物件

絶対に会社の決済の都合とかそんなので、工期に無理がでます。

よってなんとしてでも完成させるので手抜きされる可能性が・・大きい。

競売：

売主は責任能力がありません。

だって競売ですよ？？？前の住人が住み着いてるなんてことザラ。

どいてくれればいいですけど、まぁどかないでしょう。

転売ブローカーからの購入

半分ヤクザみたいな方から買うようなもんです。

絶対無責任とか、常識はずれな取引になります。

Ｃ値を良くするには

Ｃ値　隙間相当面積をよくするにはどうしたらいいか。

これは、Ｑ値と違って、乱暴な建て方や、手早くたてるユニット工法は不利です。

丁寧に施工しないと空気はもれていきます。

つまり、先ほどのランキングをみての通り　ユニット工法が順位を下げているのがよくわかるとおもいます。

大工さんが１つ１つ丁寧に施工していかないと、こればかりは難しいんです。

我が家は施工がおわったあと、基礎と土台のあいだの隙間をすべて発砲ウレタンでうめたり、壁のすきまや断熱材のすきはは　断熱のガムテープをはって密閉したり　あらゆる隙間に発砲ウレタンがふきかけられました。

断熱材はＤＤＳボードを使いました。それを外壁の下にくまなく張って外張りにしました。

そう、Ｃ値をよくする工法は　２ｘ４ツーバイフォー工法が一番有利です。

我が家は２ｘ４ツーバイフォー工法の外張り断熱なんです。

それと　Ｃ値を良くするには、窓に引き違いは極力さけたほうがいいんです。

ハメ殺しか、せいぜい片開きです。

Ｃ値を考えただけなら、ペアガラスは必須ではありません。

しかしＱ値の兼ね合いもあるので　複合樹脂サッシのペアガラスがいいでしょう。

それと、玄関ドアと勝手口

これが盲点です。

かなりの空気の隙間をつくってます。

とうことで

Ｃ値をよくするには・・

・窓ガラスは引き違いはＮＧ

・窓ガラスには　片開きか　ハメ殺しを

・玄関ドアは気密性能のいい　東北仕様もしくは北海道仕様を手に入れる。

・２ｘ４　ツーバイフォー工法を選択する。

・隙間という隙間に発砲ウレタンをふきつけ穴をふさぐ。

さらに・・

Ｃ値計測の機械をつかって　気圧を上げて、空気がもれる

シューーー

という音をさがして、発砲ウレタンで止める

これで完璧です。

こんなこと大手ができるわけもありません。

だって効率重視なんですもの。

Ｑ値は、お金をかければいくらでもできますがＣ値は技術と手間を惜しんではいい値はでません。

Ｃ値のランキング 参考

突然ですが

ちまたで出回っているＣ値のハウスメーカーランキング

こんなもの　また信用する・・のかと。

いちおう目安になります。

Ｃ値　ハウスメーカーのランキングなんて施工しだいでどうにでも・・

1位 一条工務店 0.71

2位 スウェーデンハウス 0.73

3位 グランツーユー 0.99

4位 東急ホームズ 2.0

4位 セキスイハイム 2.0

5位 トヨタホーム 2.7

6位 エスバイエル 3.7

7位 三菱地所ホーム 5.0ぐらい

住友不動産 5.0ぐらい

ミサワホーム 5.0ぐらい

住友林業 5.0ぐらい

　 ダイワハウス 5.0ぐらい

積水ハウス 5.0ぐらい

旭化成へーベルハウス 5.0ぐらい

パナホーム 5.0ぐらい

三井ホーム 　　　　 　　5.0ぐらい

やっぱり　一条工務店すげええええええええええ

って

まったーー

何度もいうように、これは　試験棟　ｏｒ　モデルハウスでの　極端な例なんですよ。

あなたの建てる家がこの数値になる保障はどこにもありません。

しかし興味深いのはＱ値とちがって、かなり順位が入れかわってます。

しかも　７位以下は　５・・　５ですよ　５

私の家は　0.99なんですけど。

次はどうやったらＣ値をよくできるか考察しましょう。

C値とは隙間相当面積です。

Ｑ値が終わったので、では、

C値　・・・隙間相当面積を勉強していきましょう。

施工した結果　建物にどれだけの隙間があるかを表ています

つまり気密性能を示す指標になります。

よく混同して誤解されているのがＱ値です。

２ｘ４　ツーバイフォー工法だから気密性がいいので断熱性能がすぐれていて熱が逃げない。

真っ赤ウソ

混同しないでください。

あくまでもどれだけ密閉されているかを指しています。

熱を保持する力とはまったく別物です。

例えるなら　水筒と魔法瓶

どちらも　気密性（Ｃ値）はかわりません。

水はもりません。

しかし、あったかい飲み物や　冷たい飲み物を　長い時間保持できるのは

魔法瓶のほうです。

そういうことです。 C値とＱ値は　バランスが大事です。

C値が小さいければ住宅の隙間が少ない

よって隙間からの空気の出入りが少なくあったかい空気をにがさないのでより断熱性が高い。

あれ？　断熱？？そう　ここが混同しやすいんです。

ポイントは　空気の逃げ場がすくないので　暖かいｏｒつめたい空気をにがしずらい

よって断熱性向上に貢献するということ。

壁に接している　ｏｒ窓に接している空気は冷やさたり　あっためられたりするので

Ｑ値が示す断熱性がモノをいう

ということです。

次は深くみていきましょう。

土地選びのポイント 昔の土地の利用のされかた

土地選びのポイントとして、昔の利用のされ方（水田・畑）をみきわめてください。

特に造成されたきれいな土地ほど、危ないです。

私のお勧めは　中古住宅で取り壊し前提とか、ついこないだまで住宅がたっていた更地です。

というのも、悪徳業者・・まあ　秋田住専とか（私の生まれた地元の山武町　今は山武市）とか私は毎日中学校の通学でリアルで　造成をみていたので、わかりますが、

腰までつかるような水田　フカンボを埋め立て、１年もねかさずに造成地として、すぐに家を建ててしまったのです。

まぁ　裁判になったり　ＴＶタックルで取り上げられたり、すごいことになりましたよね。

これは極論ですが昔は水田だったという場合は表土近くの層で地耐力が低くなっています。

通常、水田は道路面より低いことが多いので宅地にかえるばあいは、かなりの盛土が必要となります。

盛土の深さが1mを超える場合はちょっと注意。

ただ、鋼管パイルを打ち込むとか、きちんと対応をすればまったく問題はありません。

しかしながら、湿気が問題。

地下水位が高いと水はけが悪く、湿気に悩まされることになります。

これは暗渠を埋設すれば、解決しますが、工事代金もかかるし、考えたほうがいいでしょう。

畑の場合は耕されていましたので深さ10cm～数m程度掘り返されており掘り返された地盤は

強度が落ちているので、これも地盤改良をきっちりおこなってください。

地盤改良さえきちんとおこなえば、いい土地にかわるかもしれません。

土地選びのポイント 夜の土地

土地選びのポイント　夜の顔

夜、特に深夜

土日と平日では、かなり違います。

土日静かだとおもっていたら、平日は実は　近くの修理工場の音とか工場の音がうるさいとか

土日はきにならなかってけど　平日はトラックの音が耳にさわるとかよくある話です。

夜は音がよく通ります。

だから、ぜひ、車でいって　二回ぐらいは、３時間ぐらいその場にとどまって、

どんな夜の顔をもっているか見たほうがいいです。

土地選びのポイント 雨の日と湿気

土地選びのポイント　雨の日と湿気

これは、盲点だとおもいます。

ほとんどの人が、晴れている日に、土地を見に行くからです。

雨の日、夕方など、このシュチエーションで土地をみることをお勧めします。

不動産屋の営業につれまわされていると、晴れてる日にいくときが多いので

（むしろ雨の日に　みにいくほうが珍しい）

印象がよくなりがちです。

毎日住むのです。

しかも、日本は意外と　ほかの国と違って、かなり多雨な　国でもあります。

２日に１日は雨とおもって土地を見たほうがいいでしょう。

雨の水はけはどうなっているか。

その土地の水はけはどうか。

その水はけで　湿気はきにならないか

近くの家の　Ｕ字溝や排水の流れもみたほうがいいです。

水はけが悪ければ　雨水マスや　暗渠などで、改良が可能なので、きにしたもんじゃないですが、

それをしてない　両となりとか、水がどっちからきているのか見たほうがいいです。

土地選びのポイント 交通機関と周辺環境

土地選びのポイント　交通機関と周辺環境は大事な要素です。

車ですべて行うという家ならばいいですが、通勤に電車の場合は

駅まで歩けるか　自転車か　バスか

これでかなりかわります。

毎日の事なので、とても大事なことです。

それと、子供の学校です。

小学校ですが、小学生低学年は自転車でいくのは危険なので、歩いていける距離にあるのが理想。

しかし、今は少子化で学校の統廃合がすすみ、それも難しくなってきています。

公共機関、商業施設、公園の近くはかなり高いです。

何かを妥協しなければ、予算内にはおさまらないでしょう。

土地選びのポイント 土地の形状

土地の形状は、土地選びのポイントで真っ先に気にするところです。

しかしながら、私は先ほどの　地盤や　電気・ガス・水道よりもプライオリティ　優先順位は低いとおもいます。

長方形、正方形の土地は　まず造成地でしかありえません。

売りにだされるほとんどが、変な形をした不整形な土地だからです。

とうぜん長方形、正方形の土地は建物の設計もしやすく、見た目のいいので土地の価格が高くなっています。

私のおすすめで、狙い目は変な形をした不整形な土地の　広めなところです。

三角形してようが　台形だろうが、広ければ通常の家が建ちます。

３５坪とか４０坪しかないのに三角形は考えどころ。

地盤が良好で、電気ガス水道が問題なく、日当たりもよければ、買いです。

それは、住んでみればわかりますが、家の建てる工夫で、いくらでも回避できます。

長方形にこだわり　日当たりわるく　プロパンガス　で下水道なしの方が悲惨です。

特に日当たりがいいことは大きなプラスです。

毎日　テラスでひなたぼっこ　できたりするのは至福の幸せですよ。

三角形や台形などの不整形な土地は、購入時の価格が安いので、やすくなったぶん

変則的な建物になるのでコストがかかりますから、差し引きゼロと考えます。

それと、わすれちゃならないメリットは、固定資産税や相続税でも優遇される場合があります。

これは役所でチェックしたほうがいいです。

土地選びのポイント 土地の地目

土地選びのポイント　土地の地目　ということで、

地目ってご存知ですか？

法務局でその土地がどんな種類か登録してあるんです。

無論　家　住宅を建てられるのは　宅地だけ。

　

見た目が住宅用の土地だとおもっても、法務局で調べると　宅地ではなく雑種地だったり畑だったり　山林だったり。

これは地主さんが、節税対策で地目を変更しているんです。

宅地よりずっと税金が安いからです。

地目も変更できる土地と出来ない土地があるので、これは法務局で調べてください。

変更に結構時間がかかったり、司法書士さんの手をかりたりと、お金がかかったりします。

法務局にいって地目を調べたいと申し出れば、素人でも　丁寧におしえてもらって調べられます。

土地選びのポイント 電気と電柱とガス

土地選びのポイント　電気と電柱とガスと題してライフラインです。

家を建てるなら、電気・ガス・水道　これは絶対必要だとおもいます。

最近は、ＡＤＳＬが通じるのか光ファイバーがきているのか気にされる方がいますが、先ずは

生活のベースとなる電気・ガス・水道　＋固定電話ですかね。

チャックポイント

電柱の位置

電気の引き込みは道の向かい側　対向車線側？それとも自分の土地側？

上下水道

その土地は上水道が来てる？地下水の自家水道？

下水はきてる？それとも合併浄化槽？

ガス

都市ガスは来ている？それともプロパンガス？

普段生活するうえでのランニングコストです。

電柱は意外と盲点。

電気が無い生活はまず考えられませんが、電気をどこから引き込むか。

これでだいぶ話がちがってきます。

既存の電柱から引き込む　◎

まったく問題ありません。

道の向かいの電柱から　　○

高さ制限があるので、引き込める高さなのかチェックしたほうがいいです。

もしかすると、自宅の庭に引き込みようの電柱を自前でつくらないといけせん。

電柱を新設する　　　　　　△

どこに電柱を作るか、はっきりさせたほうがいいです。

もしかしたらお隣さんの家の前とか家の敷地に電柱や支える支線をご厄介になることになります。

最悪、お隣さんに土地を一部貸してもらい支線をいれさせてもらって、更に月々お隣さんに

お支払いするなんてことも。

電柱には支線が付く場所があるので、もしかしたら、家の間口の目の前・・なんてことに。

上下水道が整備されていれば　

◎　文句ありません。

自家水道で　下水道だけ　　　　

○　井戸を掘ればいいので問題ありません。フィルターと塩素を混ぜる機械を取り付ければ通常の水道代と同じ金額か安いぐらいでおいしい水がのめます。

上下水道無し

△　井戸を掘って合併浄化槽にすれば、水洗トイレも使えるし、普通に水は飲めますが、初期投資がものすごくかかります。

井戸にポンプ含めて５０万円　＋浄化槽に５０万円ほど。

土地が安ければ、＋１００万を上乗せで見たほうがいいです。

ランニングコストは、上下水道がきている家庭より２割り増し程度で収まるはず。

ガス

ガスは最近オール電化がはやっているので　ＭＵＳＴの項目ではなくなってきました。

都市ガスがきていないところでは　プロパンとなりますが、この際は思い切ってオール電化にしたほうがいいでしょう。

プロパンは高いです。

プロパンガスのいいところは、熱量が都市ガスよりもいいので、火力が強いところだけ。

よほど料理にこだわりがなければ、オール電化で　ＩＨクッキングヒーターを選択したほうがいいです。

土地選びのポイント 地盤改良

土地選びのポイントとして、今回は地盤改良です。

地盤改良の必要性については、薄々必要があるだろうと感じていることでしょう。

少なくとも地盤改良が不要な土地はマレです。必ず行ったほうがいいものなので

費用のうちに含めておいてください。

むしろ逆に考えます。

逆に考えて、地盤改良をして、土台をきっちり建てれば、足腰の強い家になりますので、地震に強くなります。

それでも、軟弱地盤はイヤですよね。

地盤はどうか超簡易チェック

目の前の道路のヒビとか波打ってるとかチェック

そういうのは地盤がユルいです。

あと周りの家をみてください。微妙に傾いているかどうかチェック。

水害について

電柱に水が出た黒い跡がある。近隣の家の基礎が高い。

これがあったら、要注意。一度水が上がった証拠です。近所が床がたかいというのは、もうあきあらかに水が上がってくるとわかっています。

そういう土地は避けたほうがいいです。

湿気を気にされる方がいますが、水はけが悪ければ暗渠を埋設すればいいだけの事です。

ただ、暗渠は隣の家の地下水位も下げるので、要注意。

Ｑ値のまとめ

さて、Ｑ値のまとめです。

大体理解してもらえましたかね。

住宅の断熱性能は床・壁・天井等に使用される断熱材や、

窓の断熱性能、住宅の隙間等に左右されます。

断熱材の性能は熱の伝わりやすさと「厚み」で決まります。

性能が良くても、薄くてはＱ値は悪くなり結果暖かい家にはなりません。

余談ですがマンションが暖かいのは外に面する外壁が少ないからです

コンクリートは断熱材ではありません

誤解しないように

営業が

「コンクリートを採用している」≒「断熱性高い」　

じゃないですよ・・

Ｑ値や断熱性能のセールストークに惑わされるな。

ということで

Ｑ値が大体どんなもんかわかってきましたか？

はっきりいって水物

参考程度にしかなりません。

ただ、Ｑ値を高く（数値はひくく）だせるメーカーという点はとても重要です。

Ｑ値がよければあったかいのか。電気代が安いのか？

ＮＯ・・です

Ｃ値もとっても重要。これのバランスが大事です。

Ｃ値は別の機会に勉強することにして、今回は営業マンのセールストークを出しましょう。

こんなセールストークに騙されるな

・木は軽量鉄骨の鉄よりも断熱性能が高いから暖かい住宅を作りや・・ｒｙ

アンタ躯体で断熱するのか？壁の中の断熱材じゃないのか？

壁の面積からしたらものすごく小さくあの細い躯体が断熱材の役割するわけない

・外断熱工法を採用しており内断熱工法よりも・・ｒｙ

ぜんぜん関係ありません。内断熱でもＱ値は立派に次世代の性能をだせます。

・２ｘ４　ツーバイフォー工法　在来や軽量鉄骨よりも気密性が高いから断熱性が高いです

あれ？？？気密性能はＣ値です。断熱性はまったく関係ありません。

この人のいうことが正しいなら、断熱されてない水筒が魔法瓶と同じく断熱性があることになります。

・弊社は、断熱性能の高いALCパネルを用いて・・・ｒｙ

ALCパネルは外壁材です。断熱材ではありません。

・拭きつけウレタンフォームを使った高性能断熱材を使用しておりグラスウールより暖かいです

断熱性のキモは断熱材の厚みです。

ぺらっぺらな薄さのウレタンフォームよりグラスウールを分厚く重点したほうがはるかにいいです

ということで、こんな営業トークに騙されないでください。

正しい知識があなたの武器です。

Ｑ値（熱損失係数）を良くする間取り その２

Ｑ値（熱損失係数）を良くする間取り　その２

先ほど窓は言いました。　引き違いはほとんど使わないほうがいいです。

窓の面積は小さく　最小限に。

次

・床と天井を断熱しろ。

です。

壁はどこのメーカーもキッチリ断熱材を入れますが、天井と床は・・さっぱり。

床から逃げていく熱損失は相当なものなんですよ。

床の下にびっしりと断熱材を入れて、天井も　全部断熱材をいれましょう。

プラスして　基礎の下

ええ、基礎の下　にも　ポリウレタンフォームをひいて基礎そのものを土　　つまり

大地から断熱してください。

これをやるとかなり違います。

コンクリートをつたって地面に逃げる熱は相当なものなんです。

これをやってるメーカーはほとんどないでしょう。

Ｑ値（熱損失係数）を良くする間取り

Ｑ値（熱損失係数）とは　水物であり間取りや部材でかわると言いました。

では、どうしたら高く（数値は低く）Ｑ値を良くできるか。

・窓は出来るだけペアガラスで　ローイー　ｌｏｗ－Ｅガラスを使ってください。

・窓はできるだけ小さく　数は少なく　片開きかハメ殺しにしてください。

・一箇所だけならリビングに引き違いをいれてもいいですが、高さは低めにしてください。

断熱性能のキモは窓なんです。

Ｑ値をよくするには窓の性能を上げるしかありません。

断熱材の入った壁と　窓では　断熱性が１０倍以上違います。

つまり、窓の無い牢屋のような家がＱ値がいいわけですが、そんなのはイヤなので

性能のいい窓をつかうんです。

でも窓ガラスはとっても高価！！

大丈夫、、あとから取替えられるので、・・ローイー　ｌｏｗ－Ｅガラスのペアガラスで

樹脂サッシは買えなくても

最低限ペアガラスの複合樹脂サッシ（片方がアルミ　もう片方が樹脂）

にしてくださいね。

Ｑ値のランキングを入手

なんかチマタに出回ってるＱ値ランキング表入手しました。

信用できるかどうかはアナタしだいです。

私は一切責任を負いません。

第1位 一条工務店 1.13

第2位 スウェーデンハウス 1.14

第3位 東急ホームズ 1.3

第4位 グランツーユー 1.6

第5位 三菱地所ホーム 1.6

第6位 ミサワホーム 1.8

第7位 住友林業 1.92

第8位 セキスイハイム 2.05

第9位 住友不動産 2.0

第10位　 ダイワハウス 2.33

第11位 エスバイエル 2.63

第12位 積水ハウス 旭化成へーベルハウス5.0程度

お！

じゃ　一条工務店が最高じゃないか！

セキスイハイムやダイワハウスよりも　スウェーデンハウスか一条工務店にしよう！

まったー

さっき書いたように

間取りや使う部材でかわりますよ。って書いてるんですから、これ鵜呑みにしないように。

セキスイハイムや積水ハウス　ダイワハウスだって、窓や部材や間取りしだいで、Ｑ値はよくなるし

変な話高気密高断熱の地元ビルダー住宅だって窓と断熱に気を払えばちゃんといきますって。

私の家は地元ビルダーなんですよ。無名の・・

Q値のランキングについて

Ｑ値とは・・・熱損失係数　＝　住宅の断熱性能を数値的に表したもの。

これのＱ値ランキングなんてものが、出回ってたりしますし、

これを探す人もいます。

はっきり言います。

公平な結果ではありません。

なぜか？

ハウスメーカーの自己申告制

試験棟やモデルハウスで計測

Q値は間取りや使用する材料によって大きく変わります。

だいたい、小さく免責事項でかいてあるんですよ。

小さく

こんなぐあいに。

代表的なもので計測してます、実際とは異なる可能性があります。

　あくまでハウスメーカーの標準仕様です。、オプションで数値が変わる可能性があります。

Q値は間取りや使用する材料によってかわります

ただ、Ｑ値を知っていて勉強して、そして追及していくのには意味はあります。

そしてそのハウスメーカーの数値を参考にメーカを選定するのはとてもいいことです。

だいたい、私はチラシ編でかいたように、見せたくないのは小さく書くってかきましたよね。

ほんとあてになりません。

ということで、公平な目で　Ｑ値　それとＣ値を勉強していきましょう。

Ｑ値 住宅の性能の目安。Ｑ値とは

初めてＱ値というものを　このブログで見た人。

あなたは、ラッキーかも。一緒に勉強しましょう、

私も家を買うときＱ値とＣ値にこだわり　Ｃ値とＱ値を追及しまくった人です

家をたててびっくりしたのは実際に住む家で、引渡し前に実計測で

C値(?/㎡)隙間相当面積 0.99

Q値(W/㎡・K) 熱損出係数 1.6

実現しました。

これは作ったハウスメーカーも驚いたたらしいです。

Q値とは簡単にいうと　家の保温力です。

数値が小さければ小さいほどいいんです。

正確に確に言うと室内と外の温度差が１℃の時　建物全体から１時間に床面積１㎡あたりに逃げ出す熱量をあらわします。

こんなこと覚えないでいいです。数値は小さいほどいい。

そう覚えてください。

Ｑ値が小さいとこんなメリットがあります

メリット

・冷房や暖房が　普通の家よりよく効く。そしてその熱が長持ちする

・電気代や灯油代が普通の家よりかからない。

・６畳ぐらいの部屋ならＴＶとパソコンつけるだけであったかくなる。

デメリット

・窓が小さくなる

・窓がないほうがベストになってくる。

・断熱性が高い窓を使うため高価

・引き違いの窓はあまり使わない　というか使えない

・断熱材をたくさん使う　よって高価

つまり、断熱材をいっぱいつかって普通の家より厚くして窓は小さい片開きかハメ殺し

むりろないほうがＱ値は最高！！

ってなりますが、そんなの普通の家じゃない！！

そう、、これがハウスメーカーの計測した計測棟の状態です。

こんなの信じられないでしょ。

じゃ、どうすれば高められるか考えていきましょ。

マンション販売の裏側 その7 修繕積立金

修繕積立金ってやっかいじゃないですか？

だって、ローンとは別に毎月かかるんですよ。

なので、いくらいい物件だとしても、これが高かったらやめますよね。

そんなの営業は百も承知です。

修繕積立金の金額がたかければ販売しづらいものです。

逆に少なければ足りないので何もできなくなります。

魔法の言葉があります。

修繕積立て一時金

実際に毎月の金額は少なめにしてるので足りないんです。

で足りない分は修繕積立て一時金という名で別途集金。

修繕積立て一時金って何？ってなるとおもいますが　10年毎に集金するお金の名前です。

長期修繕計画ってあるとおもうので、この項目があるのか、どうか必ずみてください。

あったら、、、、、、、ｒｙ，，，，，

マンション販売の裏側 その６ 成約ボードにバラの花

分譲がはじまると成約ボードにバラの花ついてますよね。

受付とかにわかりやすく・・でてますよね。

たまにあるんですが・・

販売開始すぐに成約ボードにバラの花

売れる気配がなさそうなのに、売れていると思わせる、テクです。

お客をあせらせます。

「この物件は人気なんですよ！当社のマンションは早めに申し込みしていただかないとご希望どおりのお部屋がとられてしまいますよ」

って事です。

数日後バラの花はキャンセルとかいってハズ・・ｒｙ・・・・・・・

マンション販売の裏側 その５ 即日完売

即日完売

ありゃあしまった。逃した魚はおおきかったかな。

ショック

申し込んでればよかった。

と、、、悔やませる為に

完売してないのに　即日完売・・

普通は８割の申込で即日完売をだします。

売れ残りはキャンセル案件なんですよ。

ええ、キャンセルされないキャンセル案件　わかります？

いわゆる悔やんだ人が、パクって食いついてくれるんです。

「即日完売ですが、この人気物件にキャンセルでましたよ！」

って言えば欲しくなるでしょ　だれでも。

「実は前のお客様が事情でキャンセル　時点繰上げで」じゃ欲しくはなりませんよね。

なんかミソついてるし、、、ええええ　前の客のーーー？

言い方違うが、同じ部屋　

マンション販売の裏側 その４ 分譲価格

　マンションの分譲価格

１区画きまってしまい、次の抽選会まで待ちどうしいですね。

分譲価格はまだきまってませんって書いてあります。

いくらになるんだろう・・ってヤキモキしてませんか？

それが狙いです。価格がいくらになるか不安にさせることによって注意をひかせるとともに

買えるか買えないかを判断させる時間をなくすテクです。

時間を与えると、買えないっておもわれちゃいますよね。。

というこで、

次期分譲価格はまだ決まっていませんって、たいてい、ウソです。

大手のゼネコン開発した分譲で何十億もかかってるプロジェクトです。

販売価格が決まっていないなんてありえるとおもいますか？

最低線、このラインじゃないと採算がとれないとわかってます。

なので、お客の家計の財務状況を見てきめます。

あつまったお客さんが、これくらいならはらえるかな？ってそれぞれ決めてるんです

たいがい、夜の会議は「Ａ様は１２２号室はこの位だったら買いそうだろうね？」

なんて・・・・・・　　やってます。

マンション販売の裏側 その３ アンケートとモデルルーム

不動産屋さんの物件を見に行くと

必ず書かされるアンケート

あれ　キッチりかいてます？

ウソかいてもいいんですよ。

だって、年収とか頭金とか、買うかもわからない赤の他人に個人情報とともにわたしますか？

適当でいいんです。

むしろ、営業マンを積極的にさせるように、少し色つけて書いてもかまいません。

ぶっちゃけ言うと営業マンはアンケートの内容なんて見ていません。

見るのは年収と頭金。いつ頃購入予定時期。

これだけです

あと、そのお客のユニークポイント。つまりどうしたら購入してくれるのかを

みぬくためにアンケートのほかの項目をみます。

なので、バカ正直に内容をかいて、しかもローンとか苦労しそうな悪いお客様は忙しい時は

営業はまともに相手をしません。

だって、ノルマあるんですもの・・営業　売って何ぼ・・ボランティアじゃないです。

で、アンケートの後のすばらしいモデルルーム

ここにも罠が・・

マンションは、一戸建てより狭いんです。

だから家具やソファーなどってかなり小さいか　高さの低いものを使います

こうすると天井が高く見えるんです。

絶対にあるといえる、ガラスのテーブルに　花瓶とダウンライト

オシャレですね・・

でもね、、ほんとはガラスは下まですけるので部屋を広く見せます。

子供部屋のベットは小さな子供用

かわいい、素敵・・でも子供が１５歳になったら大人用ですよ？あれ？成長しますよね。

コーナーにデッドスペースにおしゃれな特別注文家具。

買ったらいくら？？？

だいたい広告費にいくら使うのか？モデルルームの工事代金。何千万円もするのに。

豪華なパンフレットが無料！！

素敵！ゼネコンにタダでやらせているから無料？サービスです。

いやいやその代金は　本体工事に上乗せしてあります。

買う人が負担する仕組みです。

マンション販売の裏側 その２ 小さな文字

小さな文字は重要事項

みられたくないんです。

お察しください。

よく、保険屋のＣＭで　右下に　これは　＊＊＊のＣＭですって小さく

保険の約款みたいに　小さな文字

そうです。不動産屋さんが出すチラシやパンフの小さな文字は　そのパンフレットの重要事項です。

大きな文字は　どーでもいいこと・・・

デメリットはいわなきゃ、書かなきゃいけないんです。

でも読んで欲しくないんです。

なので、隅っこに・・っと。

マンション販売の裏側 その１

マンション販売ってなんだか、アッパーな生活イメージしますよね。

こじゃれてますよね。

でも、やってるのは不動産屋さん

世の中は　不動産屋＝うそつき・　インチキ・詐欺

こんなイメージがまかりとおります。

一部の悪徳業者がわるいんですけど、なぜ　「不動産屋」というとウサンくさいイメージが

すりこまれているようです。

ということで、イメージ戦略

不動産屋　　→　デベロッパー　とか　なんかかっこいい名前でいかにも

ＩＱが高く誠実でGoogleみたいなエリート集団みたいで、誠実で真面目な集団

のような感じにします・・

すいません、悪く言うつもりはないんですが、半分ぐらいこういう業者がほとんどです。

はい。

捨印とは何？

捨印って何？

捨印ってよく押してくださいっていわれますよね。

何気にみなさん、ふつーに押してしまってません？

すっごくヤバいことなんです。

あとからこの印面を何に使っても構わない

これを承認するとき捨印するんです。

つまり捨印を押した場合　後から契約書に文言を追加で書きこまれても文句が言えません。

「間違ったら訂正印をもらうのが大変だから、先に念の為におしておいてください」

駄目です。そのつど　押してくださいときてもらってください。

何千万円もの契約です。

そんな簡単でいいんですか？契約書ですよ？

あなたの人生かかってますよ？

勝手に訂正印に利用されていいんでしょうか

捨印は押さない。絶対押さない

ちなみに印鑑の名前と目的はつぎのとおり

①消印＝印紙を再利用できなくする為

②割り印＝2つの書類に証拠となる共通性持たせます。

③訂正印＝間違を確実に訂正した証拠です。

④捨印＝あとから何に使っても構わない場合押します

セットバックとは

資産価値への影響が大きい「道路」。

土地は、いろいろな条件がかさなり、隣の土地や道路のために資産価値が半減する事があり要注意。


今回は、セットバックについて。

これの要は道路の幅員。

道路の幅員は目安、4メートル。

誰にでもある程度イメージできるとことからお話しますと、まずは、道路の幅員。

４メートル未満の道路に接する土地の場合「セットバック」といって道路の中心から2メートルの位置までは新たに建物などを建てることができません。

プラスして　この２ｍに食い込んでいる自分の土地は、道路として提供しなくてはいけません。

すでに建築済みであるばあいは、新築するときにこれが適用されます。

つまり、場合によっては土地が減少します。

将来的に使えない土地なのです。


購入希望の土地がせっしている道路が4メートル未満であれば、セットバックする可能性が高いので

おぼえておいてください。

ただ、その道路沿いの土地の所有者が全てセットバックを完了すると、4メートルの道路になります。

その時には資産価値が上がると考えられますが、遠い未来の事ですので、あまりそのことは期待しないほうがいいでしょう。

土地をみるときはセットバックについてよく調べておいてくださいね。