土地（場所探し） 不動産の選び方

　さて　前回につづき　基礎的な事をかいてゆきます。

さぁ　本題の　不動産の見極め方です

前回から　お金のこと　保険のこと　市政の事　書きましたよね。

ちゃんと調べてくださいね。
一生の買い物です。勢いで買わないで欲しいです。

さて、では　今までの事を　行ってきたみなさんは　ある程度　知識もついているとおもいます。

不動産って　南向きが高いからいいんでしょ？とか　そんな一般的な話はしません。

では　何を基準で選ぶか！





自分の給与と預貯金や資産です

えーーー！！！って声が聞こえそうですが　大真面目です

まず　お金を支払う能力が無ければ　残念ながら不動産に手をだすべきではありませんし、そういう段階ではないのです。

ここで　脱落する人が多数いるのは事実です。
ですが　冷たいようですが、安物買いの銭失いになります。

安い物件というのは　必ず何かあります。

じゃないと　安くしません。　そうですよね？売る側になってみてください。

たとえば値引きしている家があるとします。
４０００万円で売れるものをわざわざ２９８０万円にしますか？

違いますよね？　売れないから値段を下げたんではなく　もともと２９８０万円な物件なんです。

そりゃ中には　ほんとうに売れ残りで下げてるものをもありますよ
でも、考えてもみてください　売る側になって考えたらどうですか？

ね？

考え方を変えてください。

まずは　適正価格を知ることからはじまります。


みなさんが、迷っているとき　おそらく　この値段が適正なのか判断できないから迷うのです

じゃ　基準になるものを自分でみつけるしかないのです。
１つは　法務局にある　路線単価です

これで　法務局が定めている価値が書いてあります。

これが１つの指標です。

もう一つ　土地の名前です　よく　あざ（字）でいう地名ありますよね


たとえば　雨坪　って　地区があるとします。
これは　雨　が多く　坪のように　たまっていくことが予想されます

現実　　山武にある　雨坪という地区は　すり鉢上の土地で　水はけがわるく田んぼが多く　土地が地盤の悪いところがおおいのです

土地の名前に　雨や川　水のことが地名にはいっているとちは　そういう由来で名前がついているので　万が一の際水害が予想されます

これが土地を選ぶときのヒントです。

せっかくの家・・・買って　その年　台風が来て　豪雨になり　床下浸水・・


なんて悲しくないですか？


なので　迷信めいてますが　これも基準の１つなんです


余計わからなくなった！

なんていわないように

情報は多いにこしたことはないのです。
市役所で過去　災害が何がおきたのかも参照できます

なので、いろんな　ところから情報を集めるのです。


さて、では　以上を踏まえてから　希望の物件を探しましょう。

すでに　トータル予算は決まってますよね。？

物件には

・新築マンション
・中古マンション
・新築建売
・中古　建売　土地付き
・土地のみ

と　おおきくわかれます。

こまかくいくと　ミニ開発なのか　大規模開発なのか・・でわかれていきます。

では　マンション選びのポント

・利便性の高さ

これにつきます
地面を持たないのです。不便なところのマンションを買う意味ありますか？
同じ金額で　土地と建物買えるなら　地面を買ったほうがいいです。

マンションは

・土地を管理しなくてよい　→管理コストがかからない
・丈夫
・比較的交通の便が良いところが多い
・太陽の熱を石が溜め込むので　あたたかい

というメリットがあり　また　石造りゆえ　丈夫で災害にも強いメリットがあります。
デメリットは　地面をもたないので　庭遊びや園芸ができないとか　そういうところですかね

エレベータが車椅子でのれるなら　最高でしょう。
バリアフリーをもとめるなら　マンションも１つの選択肢です

では　中古と新築どっちがいいの？

となると　実は　コンクリート作りの建物は４０年が１つの耐久力の目安となっています
その物件が何年経過してるかで　ずいぶんと見かたがかわります。

中古でも　石造りゆえに買ったときは見た目がきたなくても　内装をリフォームするだけで新築同然になります。

デメリットはそう無いとおもいます。しいていえば　水まわりだけチェックしていてください。
大概のトラブルは水周りです。
あと大事なことが１つ

中古物件は　接着剤などが　枯れているので　新築より　有害物質があまり放出されていません。
シックハウスになりにくいのです

よく　新築にいったり　新車を買うと　独特のにおいがしますよね
あれは実は　揮発性の接着剤の有害物質が空気中に放出されて　出たにおいです

決してよいものではありません

ここをお忘れなく。




では　建売を買う場合

建売のメリット　言える人・・いますか？

建売は　量産もあいまって職人さんが集中して流れ作業でたてていくので　注文住宅一戸建てより　コストが安いのです。ゆえにお買い得感があります。
しかし　間取りは決められた間取りであり、かつ　万人向けにつくられているので、からなず　不満な点が何箇所もでてきます。

これはどんな人が入居するかわからないため　既製服のように　ある程度　幅をもたせマージンをとっているのです。


もう一つ　心配なことが・・あります。
大手だから　安心・・


これはやめてください。超がつく　大手も　

え？！

うそ！！！

ということをやっています。

千葉県の千葉市　おゆみ野にある　ある　大手メーカーは　真冬の１月に基礎を作っていました。

コンクリートは　作るときは　暑すぎてもだめですが　寒すぎはもっとダメなんです
雪がかかる　霜がおりるときに　作ると　強度でないばかりか　最悪　クラック　いわゆる　割れがでます

家の基礎はとても大事な部分です。何十トンという家をささえているのです。
強度はあったにこしたことはありませんが、超　大手でも　そんなことをやっているのです

ついでに　布基礎です。


布基礎？ってなに？ってひとは次次回にご紹介します

簡単にいうと　線でささえているのです。　阪神淡路大震災があってからというもの　強度がでる　ベタ基礎が主流になってきています。いまどき　布基礎というのは驚きました

躯体の上ものだけ　お金をかけて　見た目をよくして　見えない部分は手を抜いているのです

酷い話ですが　これが現実です。

法律違反ではないのですが、倫理としてどうなのだろ？っておもいます



つぎに中古の　土地　建物です

当然　前のオーナーがいて　汚れているので建物にあまり価値はありません。
土地そのものがどうかという問題になります

日当たりは？
水道は？
下水は？
道が２ｍ幅　５ｍ以上の道路にせつどうしていますか？

私道も持分ですか？


きをつけないと　再建築不可なんて　物件もザラにあるので　ほんとうに中古の１軒屋はきをつけてください。

一番注意をはらうのは　この物件です

道なのに　法務局で　調べたら　実は　法律上　川だったとか　ウソのようなほんとうの話があります

要注意です


なんだか　怖くなってきましたよね

めんどくさい？
じゃ大手にします？

めんどくさがりだと　安くていいものは　買えませんよ！

では　次回は　地面（土地）の詳しい選び方をご紹介します