私が２年 経験して得た知識を皆さんに これから無償でお教えします。
まず、一般的に思い浮かぶのが
・新聞チラシ
・不動産屋の張り紙
・ホームページ
ですよね。
もっと詳しい人は
不動産流通 機構（レインズ）の情報をもらってるという人もいるでしょう。
で、残念なお話が・・
ここに出ている物件 全てが 売れ残り！！！です
またもや ショッキングな発言ですが、本当なんです。
大体 なんで広告するんですか？
売れないからですよね？
わざわざ 広告のチラシ作って 新聞に挟んでもらって・・
もともと 売れるものはどうなっているか知っていますか？
想像も付かないでしょう。
答えは簡単
売りたいと思った人が、声をかけた不動産屋さんが、まず常連っぽい 土地を探している人に声をかけるんです。
当然 良い物件なので、宣伝しなくたって
売れます
不動産は ２つと同じ品物が無いので、選んでいる余裕や比較ができません。
早い者勝ちです。
で、口コミで売れないのはしかたないので レインズへ登録して、全国規模で登録して、同業者が閲覧できるようにしてしまうのです。
そんな～
って 声が聞こえてきそうですが、 現実そうなんです。
お得意様のお客様（つまり 土地をほしくてほしくてたまらない ＆お金もっている）に まずは打診するんです。そうすると 不動産屋さんは 両手と業界用語でいわれる 仲介料を 売り手からも買い手からももらえるんです。
おいしいですよね・・。
ですので、良い物件ほど、表に出てはきません。
これは 私がぶつかった最初の難関でした。
私は土地に使える予算は決まっていましたので 千葉市でこの予算で公共機関まで１５分以内で歩いていける場所と探すと 燦々たるものでした。
南向きだけど 太陽が当たらない
ひな壇 （坂の途中にある）
形がいびつ
後ろに崖
やけに細長い
すべて
こりゃぁ～
と眉をひそめるものでした。
で、私が取った行動は
バイヤーズエージェントに登録した
（レインズ の情報を 包み隠すことなく情報提供してくれます。仲介手数料も安い）
ＵＲ いわゆる 公団に登録した
地元の不動産屋さんで親身になってくれる会社に相談した
（住まいの発見館）
あと、不動産会社を顔をちょくちょく出して顔を覚えてもらった。
な～んだ・・って思わないで下さい。
こういう地道な努力が必要なんです。
それで、良い営業マンにあたると、営業車で色々 つれてあるいてくれます。
まずは、これで その土地の特徴と値段 建売住宅がついていたら それを含めて色々聞いてみてください。
きっと 値段相応の何かがあります。
高くても何かありますし、安くても何かあります。
この何かを 専門用語で
瑕疵（カシ）
隠れた瑕疵
なんて いいます。
難しい用語ですが、いわゆる ミソです。欠陥といいますか・・
はなっから 分かって見えているのは 瑕疵ですが
買ってから気が付くのは 隠れた瑕疵です
たとえば土地を買って 基礎をやるために 掘ったら
コンクリートの産業廃棄物が山盛りでてきた。
とか・・
掘ったら 防空壕だった。
とか
ありがちな話ですが、これは 瑕疵といって売った元の持ち主が元に戻すためにお金を払います。
で、建売や 中古 更地 新規分譲地をみていくと、ある程度目が肥えてくるはずです。
忘れないでほしいのが、必ずデジカメで何枚も写真をとり、その土地や建物のポイントと値段を書きとめて 家に帰ったら特徴と この土地はどうだ・・・と自分なりに分析します。
値段相応か
ほしいと思うか
土地の将来性は？
売るときこまらないか
大事なのは最近の家は 重機で組み立てるので
４ｔトラックが入ってこれるスペースの道があるか（５ｍ道路以上）
１０ｔのクレーンが入ってこられるスペースがあるか
これも かなり大事です。これができないと家の建築コストが ドカンと跳ね上がります。
安くて喜んでいたら、こんな落とし穴なんてパターンも・・
あと大事なのが
何で 地主は売る気になったか？
を考えることです。
・相続なのかで、お金に困ったのか
・管理が面倒になったのか
・単に引っ越しただけか
まぁいずれかです。
最後の 引っ越した・・
というのは実はポイントがたかいんです。
今までずーっと 住んでいた人がいるっていうことは、
そこにずっと居住できる環境だったのかもしれません。
もし、その土地が気に入ったら、法務局に出向いてください。
そして 法務局で 登記簿を取ってください。
どんな土地なのか 過去の履歴がのっています。
まぁ 土地の履歴書ですよね だれでも閲覧や取得が出来ます。
過去に 抵当にいれられ 銀行が取り上げた土地だったとか モメごとがあったとか
まぁ色々かいています
登記原因っていう所有者移転とかがことこまかに書いてあります。
のっていない過去はさらに 閉鎖登記簿を出してもらうことでおおよそ明治ぐらいまでさかのぼれます。
これで、乙 の欄をみて 抵当がついていなければ 問題はまずありません。
登記簿に 乙 ってあったら 要注意です 乙は 抵当 （いわゆる借金のカタ）の事です
不動産屋を経由してるのに抵当が抹消されてない物件なんてよくあります
買ってくれたら抵当を消すという条件を出す地主も多いのです。
この場合、かなりお金に困ってるので 自分が本当にほしければ、値切れます。
土地は値切れる！！！んです！！
これ しってました？
不動産屋のいうままになってませんか？
そうなんですよ・・実は不動産価格は 土地は特に２割り増しぐらいで出しています。
その額で売れればラッキー とおもってるのです。
９８０万の土地が６８０万円まで値切れた時もありましたし
１５００万の土地が１１５０万まで落ちたこともありました。
いうと値切れます・・
で、土地は縁もの・・といいますが、これは本当です。
急いで買わないほうがいいです。
これは！！って 思う土地は ピーンときます。
第六感なんて アホクサって思いますが、ほんとうに ありえるんです。
私は買おうとした土地が２つほど ありましたが、先祖のお導きか
なにかわかりませんが、うーんって気に入らないのを無理に買おうとしたら
先に買われたり、不動産屋が銀行から貸し渋りにあったりと
成約までいきませんでした。
こまったとおもったときに、いい話が飛び込んできて・・・
縁があって今の土地を買いました。
まっててよかったという感じで
南にむいていて 真四角で 太陽が燦々とあたり 土地も予定していた面積の２倍も買え しかも 公共機関まで５００ｍ 病院はあるいていけて、市のプールも歩いていける レンタル屋と スーパーが 車で数分 と もう 申し分ない状態
当然 会社も車で２０分と近くなり 電車でも４０分です。
1/3に短縮されました。
まっててよかったと 思った瞬間でした。
土地を見た瞬間 あ！って思いましたし・・
けっこう 直感って大事なんですよ。
参考になればとおもいます。
では 次回は 細かい法律的な土地の見方をお教えします
余談ですが、ここの話はめちゃくちゃ笑えます。
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