高気密　高断熱　自然素材　注文住宅と土地選び: 11月 2007

2007年11月30日金曜日

土地が決まったら契約？いや地盤調査です。

地盤調査できない土地は買うな！

さて、やっと、妥協できる　候補の１つの土地が出てきたとしましょう。

まず最初に何を見ますか？

日当たり？

当然ですね。

方位・・
そうですね・・

先に書いた　道路に　ちゃんと　くっついてるか？　
建築許可が出るか？

もちろんですよね？

じゃ　ＡＬＬ　ＯＫ？　印鑑　ポン？

ダメ！！

またもや不動産屋さんに　だまされちゃいますよ。

そこの更地　（もしくは中古住宅）は　前はどんなだったか知ってますか？

田んぼだったかもしれないし、畑だったかもしれない

もしかしたら、沼だったかもしれない・・

わかります？

わかりませんよね。

じゃ買う前に　地盤調査しましょうよ。

地主さんと交渉してもらってください・・不動産屋さんに。

地主が　イヤ　仮契約か手付けをしてからだだ　というな、その土地は　怪しいです

だってそうでしょ。

地盤が悪いのわかってるんですから・・

地盤が悪いと　どうなるの？

はい・・家を建てるコストが　上がります。

しかも　最低６０万

ひどいときには２００万円以上かかります

地対力　ってことばでよばれていますが、　Ｎ値というものがあります。

これは　１平方メーターあたり　何トンまで耐えられるかという指標です

私からの助言

Ｎ値　４トン以下は要地盤改良

です。

ＧＩＯがＯＫだから　大丈夫？

ＧＩＯって、１０年しか保障しないんですよ　ＧＩＯ・・わからない？

じゃまた説明しますね。

とにかく

まずは地盤調査です

地盤調査は簡易的な　スェーデン式サウンディングという方法があります。

こんなのです

こんなので　グリグリやって地面の中を調べます。

４トン以下は　地盤改良します

で、下の支持層がどこにあるか・・・つまり固い岩盤が何メートル下にあるか調査します

浅い場所にあれば　ラッキー　７Ｍ以下　なら柱状改良という　ソイセメントを　

ドリルで掘って　流し込むだけ

もし７Ｍ以下にもなかったら・・

残念ですね。　鋼管杭を打つことになります。

鋼管杭も　打ち込むのは　Ｎ値　１５トン以上と法律で定められているので、１５トンの層がでてくるまで、打ち込みます

つまり３０Ｍ下にあったら　３０Ｍの杭を　いっぱい打ち込みます。

この時　だいたい２００～３００万前後の地盤改良のお金がかかります。

ハウスメーカーの営業がが

「大丈夫ですよ」

っていった？

じゃ　彼に６０年ぐらい無料で保障してもらいましょうか？

無理ですよね？

じゃ、自分できめなきゃ・・

ハウスメーカーが大丈夫っていっても　ダメなものはダメです。

覚えておいてください。

けど、地盤改良をしても　いい場所にあったら　

それは買い！！！です

たとえば　見晴らしがいい

空気がきれい

駅が近い

じゃきちんと　改良すれば家は建ちます。

土地を買うというのは、こういうことを頭にいれていてください。

思わぬ出費が・・ってならないように。

2007年11月29日木曜日

（閑話休題）壁紙に珪藻土はいかが？

珪藻土（けいそうど、diatomite、diatomaceous earth）

最近注目されている素材です。

実は我が家の壁紙も「けいそうクン」という　ちょっと　ふざけた名前ですが、すばらしい製品の壁紙を採用しました。

予算の関係で塗り壁にはできなかったのですが、お金があれば塗り壁にしたかったです。

さて、これって・・何？

珪藻土とは　藻類の一種である珪藻の殻の化石よりなる堆積物（堆積岩）。ダイアトマイトともいう。珪藻の殻は二酸化ケイ素（SiO2）でできています。。
珪藻が海や湖沼などで大量に増殖し死滅すると、その死骸は水底に沈殿　死骸の中の有機物の部分は徐々に分解されていき、最終的には二酸化ケイ素を主成分とする殻のみが残る。

このようにしてできた

珪藻の化石からなる岩石が珪藻土です。

珪藻土の粒径、すなわち珪藻の殻の大きさは大体100µmから1mmの間

珪藻土の最大の用途は濾過助剤である。吸着能力は低く、溶液中に溶解している成分はそのまま通し、不溶物だけを捕捉する性質があります。そのため珪藻土単独で濾過する事は稀で、フィルターに微細粉末が目詰まりしてしまうのを防ぐためにフィルターの手前において微細粉末を捕捉するのに用いられます。また、珪藻土は水分や油分を大量にして保持することができます。

代表的な例は

ノーベルのニトログリセリンを珪藻土に吸収させることで安定性を高めたダイナマイト

このところ、自然素材への関心が高まるとともに、壁土への利用用途が見直され脚光をあびており下記のように塗り壁にしたり、クロスにされたりしています

藻土の主な特性は、以下の6点がいわれています。
1)吸・放湿機能が大きく快適湿度の快適空間を保つ

2)壁内外の結露を防ぎ、カビやダニの発生を抑制

3)タバコやペットの臭いなど家の中の生活臭や有害成分を吸着・脱臭

4)断熱・保湿効果で、夏は涼しく、冬は暖かくなるらしい

5)耐火性もあり、有害成分がなく不燃性

6)室内の音の反響を抑える効果

ちょっと　ビニールクロスの壁紙　イヤになってきません？

これの　珪藻土を使った　紙クロスもありますよ。

なにも塗り壁にしなくたっていいんです。

リフォームをお考えの方御一考を！！！

さて、また次回から　土地のお話でも・・

こういう　上モノネタ　早く語りたい！！！！！！

2007年11月28日水曜日

ですよね。
前回まで話をしていた、法律的見解から見た　土地選びから　少し離れますが、あまり硬い話や一般論をしても飽きてしまうので、事象の話題でも。

まず、住宅メーカー　ハウスメーカー　不動産会社　建売新築や　中古新築　新築マンション　すべてに消費税の話題がふってきて、ここぞとばかりに客を煽ります。

「消費税　７％の前に　買ってしまいましょう。３０００万円の　２％の差は大きいですよ　６０万円あれば大型ＴＶの１つでも買えますよ」

なんて・・

甘い言葉にだまされない様に！！！！！

最初に言ってますよね。彼らは売りたいんです。お客様本位ではありません。
焦る乞食はもらいが少ないっていいますが、似ています。

一生の１回の買い物です　６０万そこら違ったっていいじゃないですか？
あと大事なことが１つ

土地売買に消費税はかからない！

ま、冷静になればわかりますが、土地は値引きもきくし、消費税もかかりません。

建売は土地付きなんで　わからないかとおもいますが、土地単独でみると・・

マイホームは大きな買物、だから…　テレビや新聞で、景気がやや上向いてきたとかいいますがウソです。

あくまでも統計上の話です。
ただ、マイホームを買いたいとか　不動産を持ちたいと思ってる人には、今のデフレ状況はチャンスとも言えます。

低金利でローンが組る

バブルの時代には手の届かなかった物件が下落して購入可能

ですが、何の知識もなく、即決したりすると、とんでもない欠陥住宅とか、瑕疵がオンパレードの土地を買ってしまうかもしれません。

こんなはずでは！！！

っていっても後の祭り・・

私たちも少しは法律のことを知っておきたいですよね。

品確法ってご存知ですか？

しらない？じゃ、やっぱり、まだ買う時期じゃありません。もっと勉強してください

1999年6月　「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以下「住宅品質確保促進法」という）が成立2000年4月から施行されています。

なぜ、こんな法律ができたとおもいます？　

ぶっちゃけ言うと　

建物を建てる建築メーカは　１０年は　保障つけなさい！！

ということです。

要は欠陥住宅が問題になりすぎたんです。

私の市にあった

「秋田県第三セクター　秋田住専　秋田県　杉の家　」

なんて　モロにしってるとおもいます。

ＴＶタックルでもとりあげられ　マスコミが殺到しました。

キモなのは　

秋田杉の家

ではなく

秋田県　杉の家

まぎらわしい・・詐欺同然です。

結果は皆さんが知っての通り、裁判沙汰になり、おおモメしました。

買った方には気の毒ですが、知らないというのは恐ろしい事です。

あそこは　もともと田んぼ　しかも　ふかんぼ　といわれる　腰まではいってしまうような　超深い　田んぼだったのですが、あっという間にうめたてられ　地盤改良もおこなわず　あっという間にたってしまったので、地元住民から

「ああぁ　やっぱり」

って声が・・

こういうことを避けるために「住宅品質確保促進法」が定められました。

法律施行前は、新築住宅は、注文建築の場合は請負、建売住宅の場合は売買に関する民法の規定に一任。

しかし、実際は、民法の規定は特約でその適用を排除できるものが多く、業者が有利な規定を盛り込んだ契約書を作り、素人の買い手と契約し、腹黒い心で粗悪な住宅を売りつける

なんて　まかりとおっていたのです。

また最近は、不景気、

業者は、低コストで消費者の予算にあわせるため、安全性を度外視した建て方とか、大工に安い下請けをつかったり、その下請けが外人つかうとかのケースが多くなっています。
で、当然、表面化　業者と買主の間でトラブルが生じるといった事態も多発しました。

で、国は　これはいかん・・やっと重い腰あげて、建築基準法にのっとった安全な住宅を取得できるように、この法律が制定されました。

この法律の最も大きな点は、新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度が見直されたという点。

新築住宅の取得契約において、基本構造部分について10年間の瑕疵担保責任が認める。

となりました。

基本構造部分というのは、基礎、柱、床、屋根の部分です。
瑕疵担保責任というのは、欠陥について保障するという責任を明確にしているものです。
これまでは、修補請求については規定されていませんでしたが、この法律でもう逃げられなくなりました。

ね・・焦ると　こんな法律もしらないで買うことに・・

今は施行されてるので安心ですが、それでも色々　隠してる業者はいっぱいいるとおもいますよ

次は　土地から少しはなれて、

リフォーム　珪藻土　シックハウス　なんて語りたいとおもいます

お楽しみに

土地選び　ポイントその1 　土地の接道道路（資産価値）

法律的見解を踏まえ土地選び　その2土地の接道編
はご覧になっていただけましたか？
では、御めがねにかかっている、土地の候補の見方を引き続き・・

土地の資産価値

今　目の前に　予算と立地など　最大限の妥協の末候補地があるとします。
その時前回までには　その土地に建物が建つか最低限みていきました。

こちらもお勧め記事です。よろしければどうぞ

土地選びのポイント　土地の地目

http://iezukuri-eric.blogspot.com/2011/02/blog-post_3294.html

土地選びのポイント　電気と電柱とガス

http://iezukuri-eric.blogspot.com/2011/02/blog-post_27.html

土地選びのポイント　地盤改良

http://iezukuri-eric.blogspot.com/2011/02/blog-post_3197.html

土地選びのポイント　土地の形状

http://iezukuri-eric.blogspot.com/2011/02/blog-post_754.html

次は資産価値です。
今　提示されている金額で納得していますか？
２つと同じものがない不動産の土地はパソコン等の家電製品と違って店によって値段の比較ができません。
いわゆる　言い値　なのです

逆に言えば　交渉次第で言い値なのだから　値引きは十分できます

例えば１５００万円の土地が１０００万円まで下がりました。お買い得ですよね？
でも１０００万円は　とっても大金です。買うのは躊躇します。

はたして、その金額にみあった価値があるか、自分で決めてください。
１つは法務局にある評価課税額が　指標であるのは前回お教えしたとおり。

次に道路できまる資産価値です

・道路の幅員が　４ｍ以上　か　それ以下か
・歩道がある
・角地
・通り抜けできる
・通り抜けできない
・通学路である
・幹線道路沿いである
・坂道の途中にある

どれも価格に響くものです。

こう考えると分かりやすいです。

自分が地主だったら　幾らで売りたい？幾らが適正なんだろう・・

逆転の発想をすることで、自分の中で　適正か　適正ではないか判断がつきます。
逆に　

わからない

というひとは、勉強不足です。もっといっぱい土地をみてください

かならず　ある一定の基準が見えてくるはずです。

私がそうでした。

4メートル未満の道路に接する土地の場合は、「セットバック」が必要ですから資産価値は減りますが土地そのものが大きければ問題ありませんよね？ただ、道路が狭いのは、後々　家を建てるとき　コストが嵩みます。

次に「通り抜け」　その土地に接する道路が行き止まりになっていれば、資産価値として若干マイナスという考えもあるみたいですが、ケースバイケースです。あくまで一般論です

行き止まりであれば、その道路に接する住宅の住人以外が通りません。防犯上も良い効果があり、また交通量も少ない為に、お年寄りや子供のことを考えると安全性が高いですよね。

不動産は自分の価値観で　条件がメリットにもデメリットにもなることがあります。

私は　通り抜けのできない道路の土地を選びました。

幹線道路でうるさいのは　ゴメンですし、　子供が通ったり　ビジネスマンが駅に向かうのにとおったりして　ジロジロみられるのはイヤだからです。当然　泥棒にはいられるリスクもグンとあがります。

ほかにも　

電柱

防犯外灯

朝日のあたりかた

日中の静かさ

平日と土日の違い

あと、毎日の事なので、坂があるのか　ないのか・・

こんな見方もできる土地・・

その土地をみて、自分で適正な値段が判断がつくまで土地は買うべきではありません。

次回は　心に決めた土地があった場合を。

（本題の　高気密高断熱の家にたどりつくまで、・・まだ時間がかかりそうです）

2007年11月27日火曜日

法律的見解を踏まえ土地選び　その2土地の接道編

前回のおさらい。
　
土地を買う前に　

家が建つか確認せよ

というメッセージを入れました。
それは、土地の前にある道路がどうなっているか？という事を確認すればよかったですよね？
新築を建てようとしても、建築許可が下りないというのは　シャレになりません。

家を建るには、敷地が2メートル以上道路に面していなければならない。その道路は、幅員4メートル以上（特定行政庁が指定した一部の区域では6メートル以上）であることが必要（建築基準法42条、43条）。

でしたよね。
これは最低条件ですよ。

じゃ、道路って　何よ？　アスファルト引いてあっても　水路になってて道路じゃないといわれたら？
そう・・目で見ている道路は私たち普段は認識していませんが、法律では道路とはこうなっています。

１　国道　　
２　都道府県道　（県道など）　　
３　市町村道（市道・町道とか言ってます）　　
４　私道

これが　法律上の道路です。
不動産業者に　中古　建物物件や新築建売や　更地を見せてもらって、建物とか立地ばっかり目がいってしまって、実はここに目がいってないですよね？

私もそうでしたから、恥ずかしがることはありません。これは大事なことです。
建築が出来ないということは、売るとき宅地として売れない事を意味します。

え？宅地じゃないと何になるの？

雑種地
畑
田
などなど・・

です・・　つまり家が立てられない地目に変更されてしまい、土地の価値はさっぱりありません。

で　１と２と３の時は　まったく気にしなくていいです。

問題は　４の　私道です。

よくチラシに私道持分って書いてあったりしませんか？
これの事です。
私道とは個人の持ち物ということです。つまり、補修も管理もすべて地主の権利者が管理をします。
私道にも色々な種類があるのですが、細かいことは避けますが、固定資産税も管理も全部じぶんもちと考えてください。

たとえば、分譲地などは　ふつうは道路を細かく文筆して４０軒あったら　４０人の人が　バラバラにもっています
で、１つのその自治体で道路の補修費用を捻出して管理していたりします。

買ってから　「えー？　なに　この自治会費用！！」なんて事にならないように・・

当然国や県の持ち物なら　文句を役所に言えば　道路が壊れたら税金つかってタダでなおしてくれますよ・・
あたりまえですよね

こんなところにも落とし穴

法律的見解を踏まえ土地選び　その１　建築許可編

ここまで、丹念に読んできていただいた方は、色々な土地の形状をみてきたことでしょう

・極端なひな壇の土地

・坂の途中にある土地

・旗ざお　の　変形の土地

上から見ると　こんな土地、

通称　旗ざお　なんてよばれます

土地的に、あまり価値が無い土地です。いくら南を向いていても、値段は安い場合が多いのです。

きれいにみえても、もしかしたら　昔田んぼだったかもしれません。さて困りましたね。まず、一番肝心なのは、

「家が建つか」

つまり、法律的に建築許可が下りるかどうかを最初に調べます

建物を建てるためには、その敷地が2メートル以上、道路に面している必要があります。しかも、その道路は、幅員4メートル以上（特定行政庁が指定した一部の区域では6メートル以上）であることが必要です（建築基準法42条、43条）。

と、法律では定めています。

不動産屋さんが紹介してくれたから大丈夫？

え？他人を１００％信用しちゃうんですか？

自分のお金で買うんですよ。失敗は許されないんですよ？ハンパな金額じゃないですよね？
血と汗をにじませ　せっかく貯めたお金ですよね？もし、買ったはいいが、

建築許可が下りないなんて場合ありますよ。

ふつ～に特に中古住宅を買った場合に多いんです。

とりあえず、現在は予算がないから、今のまますんで１０年後　新築に建て替えよう！！と、思って買った　格安物件・・実は　再建築不可！なんてこと普通にあります。

「ああ、ここは　敷地が2メートル以上、道路に面しているから大丈夫！」と思っている　アナタ！！

え？ほんと？　見た目は道路でも、法律上　道路じゃないかもしれませんよ。
そんな　バカな！って思ってますよね。現実あるんです。

パターン　１
道路なんだけど、法務局で地目を見ると　水路・・実は法律上道路ではなく、その土地は道路に面していない

パターン２
目の前の道路は　私道　だった　つまり　個人の持ち物だったしかもその道路が多数の持分があって　目の前の道路をなおそうにも、重機を入れて使うにも　許可とるにも４０人もの人の許可をとらないといけないので、手も足もでないなんて、洒落にならない話はよくあります。

私も、いくつもこんな物件紹介されました。そのたび法務局に出向き登記簿とって調べました。ね・・怖いでしょ。

でも特例があります。

幅員が4メートル未満の道路でも、昭和25年以前から使用されている場合、現に建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものについては、先に述べた「道路」とみなされます（建築基準法42条2項）。

これは、通称、みなし道路と呼ばれており、街中の道路はこれにあたるものが多いのです。このような道路に面する場合には、その中心線から両側へ2メートルずつ後退した線が道路の境界線になります。なので、この線より内側に建築しなければなりません。これは通称、セットバックと呼ばれます。これにより、今後家を新築する際は　幅4メートルの道路ができることを国はもくろんでます

あ・・セットバック・・

そういや、チラシに　書いてあったな・・って思い出しません？

セットバック有と　書いてあるのはコレです。

では・・一先ずはこのへんで

2007年11月26日月曜日

土地（不動産）の選び方出だし編

　まず、不動産を選ぶとき　皆さん情報収集はどうしていますか？
私が２年　経験して得た知識を皆さんに　これから無償でお教えします。

まず、一般的に思い浮かぶのが

・新聞チラシ
・不動産屋の張り紙
・ホームページ

ですよね。

もっと詳しい人は
不動産流通機構（レインズ）の情報をもらってるという人もいるでしょう。

で、残念なお話が・・

ここに出ている物件　全てが　売れ残り！！！です

またもや　ショッキングな発言ですが、本当なんです。
大体　なんで広告するんですか？

売れないからですよね？

わざわざ　広告のチラシ作って　新聞に挟んでもらって・・

もともと　売れるものはどうなっているか知っていますか？

想像も付かないでしょう。
答えは簡単　

売りたいと思った人が、声をかけた不動産屋さんが、まず常連っぽい　土地を探している人に声をかけるんです。

当然　良い物件なので、宣伝しなくたって　

売れます

不動産は　２つと同じ品物が無いので、選んでいる余裕や比較ができません。
早い者勝ちです。

で、口コミで売れないのはしかたないので　レインズへ登録して、全国規模で登録して、同業者が閲覧できるようにしてしまうのです。

そんな～

って　声が聞こえてきそうですが、　現実そうなんです。

お得意様のお客様（つまり　土地をほしくてほしくてたまらない　＆お金もっている）に　まずは打診するんです。そうすると　不動産屋さんは　両手と業界用語でいわれる　仲介料を　売り手からも買い手からももらえるんです。

おいしいですよね・・。

ですので、良い物件ほど、表に出てはきません。

これは　私がぶつかった最初の難関でした。

私は土地に使える予算は決まっていましたので　千葉市でこの予算で公共機関まで１５分以内で歩いていける場所と探すと　燦々たるものでした。

南向きだけど　太陽が当たらない
ひな壇　（坂の途中にある）
形がいびつ
後ろに崖
やけに細長い

すべて　

こりゃぁ～

と眉をひそめるものでした。

で、私が取った行動は

バイヤーズエージェントに登録した

http://asyura.net/buyersagent-top-kaisyaannai.htm

（レインズ　の情報を　包み隠すことなく情報提供してくれます。仲介手数料も安い）

ＵＲ　いわゆる　公団に登録した

http://www.ur-net.go.jp/

地元の不動産屋さんで親身になってくれる会社に相談した

（住まいの発見館）

http://www.hakkenkan.co.jp/

あと、不動産会社を顔をちょくちょく出して顔を覚えてもらった。

な～んだ・・って思わないで下さい。

こういう地道な努力が必要なんです。

それで、良い営業マンにあたると、営業車で色々　つれてあるいてくれます。

まずは、これで　その土地の特徴と値段　建売住宅がついていたら　それを含めて色々聞いてみてください。

きっと　値段相応の何かがあります。

高くても何かありますし、安くても何かあります。

この何かを　専門用語で

瑕疵（カシ）

隠れた瑕疵

なんて　いいます。

難しい用語ですが、いわゆる　ミソです。欠陥といいますか・・

はなっから　分かって見えているのは　瑕疵ですが

買ってから気が付くのは　隠れた瑕疵です

たとえば土地を買って　基礎をやるために　掘ったら　

コンクリートの産業廃棄物が山盛りでてきた。

とか・・

掘ったら　防空壕だった。

とか

ありがちな話ですが、これは　瑕疵といって売った元の持ち主が元に戻すためにお金を払います。

で、建売や　中古　更地　新規分譲地をみていくと、ある程度目が肥えてくるはずです。

忘れないでほしいのが、必ずデジカメで何枚も写真をとり、その土地や建物のポイントと値段を書きとめて　家に帰ったら特徴と　この土地はどうだ・・・と自分なりに分析します。

値段相応か

ほしいと思うか

土地の将来性は？

売るときこまらないか

大事なのは最近の家は　重機で組み立てるので

４ｔトラックが入ってこれるスペースの道があるか（５ｍ道路以上）

１０ｔのクレーンが入ってこられるスペースがあるか

これも　かなり大事です。これができないと家の建築コストが　ドカンと跳ね上がります。

安くて喜んでいたら、こんな落とし穴なんてパターンも・・

あと大事なのが

何で　地主は売る気になったか？

を考えることです。

・相続なのかで、お金に困ったのか

・管理が面倒になったのか

・単に引っ越しただけか

まぁいずれかです。

最後の　引っ越した・・

というのは実はポイントがたかいんです。

今までずーっと　住んでいた人がいるっていうことは、

そこにずっと居住できる環境だったのかもしれません。

もし、その土地が気に入ったら、法務局に出向いてください。

そして　法務局で　登記簿を取ってください。

どんな土地なのか　過去の履歴がのっています。

まぁ　土地の履歴書ですよね　だれでも閲覧や取得が出来ます。

過去に　抵当にいれられ　銀行が取り上げた土地だったとか　モメごとがあったとか

まぁ色々かいています

登記原因っていう所有者移転とかがことこまかに書いてあります。

のっていない過去はさらに　閉鎖登記簿を出してもらうことでおおよそ明治ぐらいまでさかのぼれます。

これで、乙　の欄をみて　抵当がついていなければ　問題はまずありません。

登記簿に　乙　ってあったら　要注意です　乙は　抵当　（いわゆる借金のカタ）の事です

不動産屋を経由してるのに抵当が抹消されてない物件なんてよくあります

買ってくれたら抵当を消すという条件を出す地主も多いのです。

この場合、かなりお金に困ってるので　自分が本当にほしければ、値切れます。

土地は値切れる！！！んです！！

これ　しってました？

不動産屋のいうままになってませんか？

そうなんですよ・・実は不動産価格は　土地は特に２割り増しぐらいで出しています。

その額で売れればラッキー　とおもってるのです。

９８０万の土地が６８０万円まで値切れた時もありましたし

１５００万の土地が１１５０万まで落ちたこともありました。

いうと値切れます・・

で、土地は縁もの・・といいますが、これは本当です。

急いで買わないほうがいいです。

これは！！って　思う土地は　ピーンときます。

第六感なんて　アホクサって思いますが、ほんとうに　ありえるんです。

私は買おうとした土地が２つほど　ありましたが、先祖のお導きか

なにかわかりませんが、うーんって気に入らないのを無理に買おうとしたら

先に買われたり、不動産屋が銀行から貸し渋りにあったりと

成約までいきませんでした。

こまったとおもったときに、いい話が飛び込んできて・・・

縁があって今の土地を買いました。

まっててよかったという感じで

南にむいていて　真四角で　太陽が燦々とあたり　土地も予定していた面積の２倍も買え　しかも　公共機関まで５００ｍ　病院はあるいていけて、市のプールも歩いていける　レンタル屋と　スーパーが　車で数分　と　もう　申し分ない状態

当然　会社も車で２０分と近くなり　電車でも４０分です。

1/3に短縮されました。

まっててよかったと　思った瞬間でした。

土地を見た瞬間　あ！って思いましたし・・

けっこう　直感って大事なんですよ。

参考になればとおもいます。

では　次回は　細かい法律的な土地の見方をお教えします

余談ですが、ここの話はめちゃくちゃ笑えます。

http://asyura.net/hure-mumanyu.htm

2007年11月25日日曜日

土地（場所探し）　不動産の選び方

　さて　前回につづき　基礎的な事をかいてゆきます。

さぁ　本題の　不動産の見極め方です

前回から　お金のこと　保険のこと　市政の事　書きましたよね。

ちゃんと調べてくださいね。
一生の買い物です。勢いで買わないで欲しいです。

さて、では　今までの事を　行ってきたみなさんは　ある程度　知識もついているとおもいます。

不動産って　南向きが高いからいいんでしょ？とか　そんな一般的な話はしません。

では　何を基準で選ぶか！

自分の給与と預貯金や資産です

えーーー！！！って声が聞こえそうですが　大真面目です

まず　お金を支払う能力が無ければ　残念ながら不動産に手をだすべきではありませんし、そういう段階ではないのです。

ここで　脱落する人が多数いるのは事実です。
ですが　冷たいようですが、安物買いの銭失いになります。

安い物件というのは　必ず何かあります。

じゃないと　安くしません。　そうですよね？売る側になってみてください。

たとえば値引きしている家があるとします。
４０００万円で売れるものをわざわざ２９８０万円にしますか？

違いますよね？　売れないから値段を下げたんではなく　もともと２９８０万円な物件なんです。

そりゃ中には　ほんとうに売れ残りで下げてるものをもありますよ
でも、考えてもみてください　売る側になって考えたらどうですか？

ね？

考え方を変えてください。

まずは　適正価格を知ることからはじまります。

みなさんが、迷っているとき　おそらく　この値段が適正なのか判断できないから迷うのです

じゃ　基準になるものを自分でみつけるしかないのです。
１つは　法務局にある　路線単価です

これで　法務局が定めている価値が書いてあります。

これが１つの指標です。

もう一つ　土地の名前です　よく　あざ（字）でいう地名ありますよね

たとえば　雨坪　って　地区があるとします。
これは　雨　が多く　坪のように　たまっていくことが予想されます

現実　　山武にある　雨坪という地区は　すり鉢上の土地で　水はけがわるく田んぼが多く　土地が地盤の悪いところがおおいのです

土地の名前に　雨や川　水のことが地名にはいっているとちは　そういう由来で名前がついているので　万が一の際水害が予想されます

これが土地を選ぶときのヒントです。

せっかくの家・・・買って　その年　台風が来て　豪雨になり　床下浸水・・

なんて悲しくないですか？

なので　迷信めいてますが　これも基準の１つなんです

余計わからなくなった！

なんていわないように

情報は多いにこしたことはないのです。
市役所で過去　災害が何がおきたのかも参照できます

なので、いろんな　ところから情報を集めるのです。

さて、では　以上を踏まえてから　希望の物件を探しましょう。

すでに　トータル予算は決まってますよね。？

物件には

・新築マンション
・中古マンション
・新築建売
・中古　建売　土地付き
・土地のみ

と　おおきくわかれます。

こまかくいくと　ミニ開発なのか　大規模開発なのか・・でわかれていきます。

では　マンション選びのポント

・利便性の高さ

これにつきます
地面を持たないのです。不便なところのマンションを買う意味ありますか？
同じ金額で　土地と建物買えるなら　地面を買ったほうがいいです。

マンションは

・土地を管理しなくてよい　→管理コストがかからない
・丈夫
・比較的交通の便が良いところが多い
・太陽の熱を石が溜め込むので　あたたかい

というメリットがあり　また　石造りゆえ　丈夫で災害にも強いメリットがあります。
デメリットは　地面をもたないので　庭遊びや園芸ができないとか　そういうところですかね

エレベータが車椅子でのれるなら　最高でしょう。
バリアフリーをもとめるなら　マンションも１つの選択肢です

では　中古と新築どっちがいいの？

となると　実は　コンクリート作りの建物は４０年が１つの耐久力の目安となっています
その物件が何年経過してるかで　ずいぶんと見かたがかわります。

中古でも　石造りゆえに買ったときは見た目がきたなくても　内装をリフォームするだけで新築同然になります。

デメリットはそう無いとおもいます。しいていえば　水まわりだけチェックしていてください。
大概のトラブルは水周りです。
あと大事なことが１つ

中古物件は　接着剤などが　枯れているので　新築より　有害物質があまり放出されていません。
シックハウスになりにくいのです

よく　新築にいったり　新車を買うと　独特のにおいがしますよね
あれは実は　揮発性の接着剤の有害物質が空気中に放出されて　出たにおいです

決してよいものではありません

ここをお忘れなく。

では　建売を買う場合

建売のメリット　言える人・・いますか？

建売は　量産もあいまって職人さんが集中して流れ作業でたてていくので　注文住宅一戸建てより　コストが安いのです。ゆえにお買い得感があります。
しかし　間取りは決められた間取りであり、かつ　万人向けにつくられているので、からなず　不満な点が何箇所もでてきます。

これはどんな人が入居するかわからないため　既製服のように　ある程度　幅をもたせマージンをとっているのです。

もう一つ　心配なことが・・あります。
大手だから　安心・・

これはやめてください。超がつく　大手も　

え？！

うそ！！！

ということをやっています。

千葉県の千葉市　おゆみ野にある　ある　大手メーカーは　真冬の１月に基礎を作っていました。

コンクリートは　作るときは　暑すぎてもだめですが　寒すぎはもっとダメなんです
雪がかかる　霜がおりるときに　作ると　強度でないばかりか　最悪　クラック　いわゆる　割れがでます

家の基礎はとても大事な部分です。何十トンという家をささえているのです。
強度はあったにこしたことはありませんが、超　大手でも　そんなことをやっているのです

ついでに　布基礎です。

布基礎？ってなに？ってひとは次次回にご紹介します

簡単にいうと　線でささえているのです。　阪神淡路大震災があってからというもの　強度がでる　ベタ基礎が主流になってきています。いまどき　布基礎というのは驚きました

躯体の上ものだけ　お金をかけて　見た目をよくして　見えない部分は手を抜いているのです

酷い話ですが　これが現実です。

法律違反ではないのですが、倫理としてどうなのだろ？っておもいます

つぎに中古の　土地　建物です

当然　前のオーナーがいて　汚れているので建物にあまり価値はありません。
土地そのものがどうかという問題になります

日当たりは？
水道は？
下水は？
道が２ｍ幅　５ｍ以上の道路にせつどうしていますか？

私道も持分ですか？

きをつけないと　再建築不可なんて　物件もザラにあるので　ほんとうに中古の１軒屋はきをつけてください。

一番注意をはらうのは　この物件です

道なのに　法務局で　調べたら　実は　法律上　川だったとか　ウソのようなほんとうの話があります

要注意です

なんだか　怖くなってきましたよね

めんどくさい？
じゃ大手にします？

めんどくさがりだと　安くていいものは　買えませんよ！

では　次回は　地面（土地）の詳しい選び方をご紹介します

お金の次は　土地探し　いや市政です

お金の次は　土地探し　いや市政です

　さて、前回はお金のお話をしました。
いかに生涯計画のお金の管理が大切かわかっていただけましたか？ね・・２０００万円とか３０００万円とか　大きな金額のローンなんてましてや　２０年ローン　３０年ローン　とかいって一生かかって返すんですよ？

もっと慎重に～　なりましょう。
さて、お金の都合やじぶんがいくらまで借りられるかわかったところで・・
（岡本さんは　バシっと借りられる　限界額教えてくれます）
じゃ　土地と家　いわゆる物件探しですよね
まず、選ぶ基準は　値段ですか？交通の便ですか？それとも会社が近いから？
色々あるとおもいます。
で、まず見落としガチなのが、実は　その市の福利厚生だったりします。住民税とか　毎月ひかれてるので、気にしてないとおもいますが、市を出たりする引越しなどでは　住民税の課税額が大きく変わります
それは市や町　村の財政状況や　福利厚生の運営のしかたにあります
実は　私は３１の時　母が６０の時に亡くしました母は５０歳で脳卒中でたおれ　私が２０歳の時でした。
その時、今　住んでいる町の（現在は市）の福利厚生は非常にわるく病院は遠いわ、救急車が来るのは時間かかる・・
挙句の果て、障害者の施設を作るときにお金を出してないのでうちの町の住民にはベッドがありません！と施設から断られました。
もう絶望です。
このとき、住んでいる町の福利厚生はとても大事なものだと感じました。引っ越す先に　病院や老人ホーム　６０歳以下が入れる障害者の施設は完備されてますか？万が一の時　救急車や　消防車がすぐにきてくれるような所ですか？
とっても大事なことです。
私は母の事がありましたので、福利厚生の手厚い　千葉市に移り住むことにしました。多少住民税は　他の市より高いかもしれません。ですが、千葉市は市民を守ることに非常にお金をかけています。
これはとても大事な事なんです。

今　土地を買おうとしたり土地付一戸建て　買おうとしている　あなた・・
市役所のＨＰみたり市政を少しみてみませんか？病院は　市の人数に対してきちんと　足りるぐらいありますか？
万が一　インフルエンザなどはやっときパニックにならないような準備ができている市ですか？
それを調べてからでも遅くはありません。
だいぶ遠回りしていますが、お金の工面や計画の次が住もうとしている場所の行政のありかたを見てください。
とっても大事ですよ。すくなくとも３０年住むのです・・もしかしたら一生です。
じっくり調べてください・・
次回は　土地選びのポイント　について語りたいとおもいます

2007年11月24日土曜日

家を買う　前に　予算　と　土地と　お金の事

　さて、家を持ちたいと　思った方の　想いはそれぞれでしょう。

私たち夫婦のように、８０年前の古屋の田舎捨て　新たな土地に家を建てる人もいるでしょう

また、マンションを選択するかもしれません。

私たち団塊の世代　Ｊｒ　第二次ベビーブーム　（昭和４５～昭和４９）の子供たちが　家を買う時期であり　また　団塊の世代が　子育てを終えて古くなった家を売り　夫婦ふたりだけで住む利便性のいい　都内に引っ越すか　田舎暮らしをしようと都会を離れるか　だとおもいます。

さて、ここでは　マンションを買うという選択肢の方には　少し　縁がうすいかもしれませんが、キャッシュフローや　場所選び　物件の見定め　お金の準備などは参考になるかもしれません。

では、初心に帰って漠然と　家を買わないといけないという人　いませんか？

今の予算では無理だからといって妥協した物件を選んでいませんか？

逆に多少無理してでもと、自己支払能力以上の家を

「資産だから」と　いう言葉にだまされて　買わされそうになっていませんか？

いったい　幾らなら　払えるんだろう？

疑問が沸くはずです。

ここで　大事なこと。

ハウスメーカーの営業の　ローンの相談や　お金の話は　話半分できいていたほうがいいでしょう。

彼らは売れればいいのですから、買いたい気持ちににさせる営業トークをしてきます。

安いローンがあります。　とか　少し支払いがつらいですが、不動産は資産ですよ　とか　甘い言葉を責任をもたず　言う人もいます。

ちょっと　まってください。　支払うのは　自分です。

その安いローンは　ずーっと安いですか？

２～３年で　金利が上がったりしませんか？

支払額が一定だから　大丈夫？

いえいえ、それでは　銀行のカモになるだけです。一向に資産になっていません。

支払いが遅延したらどうなりますか？

自分の　給与はどれぐらい　ありますか？

子供はいくら　将来お金がかかるか見えていますか？

もしかしたら　自分が　脳卒中になったり　障害者になったり　ガンになったりすることをリスクとしてとらえてますか？

今は若いから健康ですので実感はわかないかもしれません。

定年退職の団塊の世代の方はで　退職金で一括で買うから気にしないとか

健康とか不安ではないでしょうか？

まず　１にも２にも　長期のローンを組むときは　一度キャッシュフローを専門のファイナンシャルプランナーにみてもらい　生涯賃金や　生命保険　など　すべて周りを固めてから　ローンを組んだほうが安全です。

見落としがちですが、とても大切なことです。

健康であれば、会社は雇ってくれて　給与をもらえますが、倒れてしまえば　最悪解雇です

その時、　ローンの遅延で　住む場所すら　とられてしまったら？

ね？　怖いでしょ。

怖くないという方が　いるなら　それはそれでかまいません。

でも、車のローンのように　短期で小額なものではありません。

一生かけて　お金を返し　自分のものとする　一世一代の買い物です。

ここは　欲しい気持ちもわかりますが、まずは　冷静になってください。

勢いが必要というのも　わかります。でも　勇気と　無謀はまったくちがいます。

ここに　私のお勧めのファイナンシャルプランナーを　ご紹介します。

ＦＰ　プロジェクトチーム

http://www.h2.dion.ne.jp/~fp807666/

わざわざ　東京や神奈川など　遠方から　キャッシュフローをみてもらうために　口コミでくるほど　敏腕の　ＦＰ　岡本さんが　親切　丁寧におしえてくれます。

ここで　驚きなのが　６０歳までの　かかるお金や　負の財産の　管理や　出産　学校へ入学など　その人にそった　人生シュミレーションをしてくれます。

その上で　生命保険や　医療保険をみなおしてくれ　また住宅ローンの相談も中立的な立場で相談にのってもらえます。

私も　当然みてもらいました。

そして　保険をみなおしてもらい　住宅ローンの相談をしました。

ここで　はっきり　家のメンテナンスや子供の学校にかかる費用など　すべて　シュミレーションしてもらい　預貯金がある方は　資産運用の方法までおしえてくれます。

ですので　話が長くなりますので　予約制です。

勢いも確かに必要ですが　まず　最初の一歩を踏み出す前に　安心してローン組んでも　おそくはないのではないでしょうか

今日はこのへんで。

ＦＰ　の　岡本さんは気さくな人ですよ　本当にすべておまかせしても心配ありません。